Die Kaufnebenkosten fallen unabhängig vom Immobilienkaufpreis immer an. Sie sollten daher im Voraus kalkuliert werden, da sie die Konditionen der Finanzierung maßgeblich beeinflussen.

Aber was genau sind die Kaufnebenkosten und wie hoch sind sie?

Welche Nebenkosten fallen beim Hauskauf an?

Der Erwerb eines eigenen Hauses bringt nicht nur den Kaufpreis mit sich, sondern auch weitere Kosten, die vom Verkäufer festgelegt werden. Diese zusätzlichen Kosten werden als Nebenkosten beim Hauskauf bezeichnet.

Zu den obligatorischen Nebenkosten, die in jedem Fall anfallen, gehören:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten für die Baufinanzierung

Es gibt auch flexible Nebenkosten, die je nach Situation variieren können:

• Maklerprovision
• Modernisierungskosten
• Umzugskosten
• Finanzierungskosten

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten?

In der Regel machen die Nebenkosten beim Hauskauf etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises aus. Die genaue Höhe der Kaufnebenkosten ist jedoch schwer vorherzusagen, da sie von verschiedenen individuellen Faktoren abhängen, wie zum Beispiel dem Standort der Immobilie. Hier geben wir Ihnen einen Überblick über die geschätzte Höhe der einzelnen Nebenkosten beim Immobilienkauf:

Finanzierung der Kaufnebenkosten

Die Finanzierung der Kaufnebenkosten erfolgt in der Regel durch Eigenkapital. Da die Nebenkosten beim Hauskauf etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen, ist es ratsam, diese aus eigenen finanziellen Mitteln zu decken, um eine Baufinanzierung zu erleichtern. Banken sind normalerweise zurückhaltend, wenn es um die Finanzierung der Nebenkosten geht, da diese nach dem Kauf keine materiellen Werte mehr repräsentieren und somit das Finanzierungsrisiko erhöhen. Es ist wichtig, die Kaufnebenkosten daher in Ihren Finanzierungsplan einzubeziehen.

Notarkosten

Um sicherzustellen, dass Immobilienkäufer keine überstürzten Entscheidungen treffen, schreibt das Gesetz in Deutschland vor, dass der Kaufvertrag notariell beglaubigt sein muss. Zu den Nebenkosten beim Kauf einer Immobilie gehören daher auch die Notarkosten. Diese Kosten sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem vereinbarten Kaufpreis sowie der Höhe des Bankdarlehens. Typischerweise betragen die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, die Eintragung einer Grundschuld sowie Beratungs- und Abwicklungsdienste etwa ein bis zwei Prozent des Kaufpreises. Diese Gebühren müssen ebenfalls innerhalb weniger Tage nach Abschluss des Kaufvertrags beim Notar entrichtet werden.

Grundbuchkosten

Um rechtlich als Eigentümer eines Grundstücks anerkannt zu werden, ist in Deutschland die Eintragung in das Grundbuch zwingend erforderlich. Das Grundbuch ist ein offizielles Register, das alle rechtlichen Beurkundungen bezüglich der Rechte an Grundstücken, wie Eigentum, Grundschuld oder Hypothek, enthält. Die Führung der Grundbücher obliegt den Grundbuchämtern, die in der Regel Teil der Amtsgerichte sind. Auch die Eintragung des neuen Eigentümers ins Grundbuch wird vom Notar veranlasst.

Vor dem Kauf einer Immobilie ist es ratsam, sich den Grundbuchauszug und die damit verbundenen rechtlichen Verpflichtungen ausführlich erläutern zu lassen. Die Eintragung, wie bereits erwähnt, erfolgt durch den Notar, der für diese Dienstleistung entlohnt werden muss. Zusätzlich fallen beim Grundbuchamt noch einmal etwa 0,5 Prozent des Kaufpreises an. Diese Kosten können mithilfe eines Grundbuchrechners im Voraus kalkuliert werden.

Grunderwerbsteuer

Unmittelbar nach dem Kauf eines Grundstücks, einer Wohnung oder eines Hauses muss die Grunderwerbsteuer entrichtet werden. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland und liegt zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des vereinbarten Kaufpreises im Kaufvertrag. In manchen Fällen kann es beim Erwerb eines Neubaus sinnvoll sein, separate Kaufverträge für das Grundstück und das Haus abzuschließen, um nur für den Kauf des Grundstücks die Grunderwerbsteuer zahlen zu müssen.

Weitere Nebenkosten beim Hauskauf

Maklercourtage

Wenn man die Dienste eines Maklers in Anspruch nimmt, um eine passende Immobilie zu finden, sollte man bei den Kaufnebenkosten auch die Maklergebühren berücksichtigen. Das Bestellerprinzip, das für die Maklerprovision bei vermieteten Immobilien gilt, besagt zwar, dass derjenige die Gebühr trägt, der den Makler beauftragt – jedoch gilt dies nicht für Immobilienverkäufe. Seit Dezember 2020 gilt hier eine Neuregelung der Maklerprovision, wonach die Kosten zu gleichen Teilen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Wenn der Makler von beiden Parteien beauftragt wird, kann er dem Käufer nur so viel Provision berechnen, wie er auch vom Verkäufer verlangt.

Wenn jedoch nur eine Partei den Makler beauftragt, muss diese die gesamten Kosten tragen. Es besteht jedoch die Möglichkeit, sich mit der anderen Partei auf eine anteilige Übernahme der Kosten zu einigen, wodurch bis zu 50 Prozent der Maklerprovision auf den Käufer oder Verkäufer übertragen werden können.

Die genaue Höhe der Vermittlungsprovision wird zwischen Makler und Kunde verhandelt. Bevor man einen Makler mit der Immobiliensuche beauftragt, ist es ratsam, die Höhe der Maklergebühren schriftlich festzuhalten oder eine Obergrenze zu vereinbaren. Im Allgemeinen belaufen sich die Maklergebühren auf etwa sechs bis sieben Prozent des Kaufpreises und werden in der Regel direkt nach Abschluss des Kaufvertrags fällig.

Modernisierungskosten

Je nach Zustand der gewünschten Immobilie und den eigenen Anforderungen können Renovierungs- oder Modernisierungsarbeiten erforderlich sein. Die damit verbundenen Kosten sollten ebenfalls zu den Nebenkosten beim Hauskauf hinzugezählt werden. Besonders bei Bestandsimmobilien können Sanierungsarbeiten wie die Erneuerung von Fenstern und Dächern oder die Dämmung der Außenwände erforderlich sein. Es ist wichtig, das Ausmaß und die Kosten der Modernisierung vor dem Immobilienkauf sorgfältig zu kalkulieren. Selbst bei Neubauten können zusätzliche Kaufnebenkosten für Gartenarbeiten oder Pflasterarbeiten anfallen. In solchen Fällen kann ein Modernisierungskredit eine passende Finanzierungsoption sein.

Umzugskosten und Möbel

Berücksichtige auch Budgetposten für den Umzug, eventuelle Renovierungsarbeiten und neue Möbel einzuplanen. Denn der Umzug in ein neues Zuhause erfordert in der Regel auch neue Einrichtungsgegenstände wie Möbel, Leuchten, Vorhänge und andere Ergänzungen.

Finanzierungsnebenkosten

Wenn die Immobilie nicht aus eigenen Ersparnissen bezahlt wird, ist eine Baufinanzierung erforderlich. Dabei leiht sich der Kreditnehmer Geld von einer Bank oder einem Kreditinstitut und zahlt dafür Zinsen. Diese Zinsen gehen nicht in die Tilgung der Restschuld ein, sondern werden an die Bank gezahlt. Daher können die Zinsen der Finanzierung ebenfalls als Nebenkosten betrachtet werden.

Es ist wichtig, den Unterschied zwischen dem Sollzins und dem Effektivzinssatz zu beachten, wenn die gesamten Nebenkosten berechnet werden. Während der Sollzins nur die Kosten für das reine Ausleihen des Geldes angibt, zeigt der Effektivzinssatz die zusätzlichen Gebühren wie den Auszahlungskurs, die Zinsbindung und die gewählte Tilgung pro Monat auf. Diese Kosten werden im Effektivzinssatz transparent gemacht und sind über die gesamte Zinsbindungsdauer zu zahlen.

Finanzierungsangebote immer mit Effektivzins vergleichen

Es ist wichtig, verschiedene Finanzierungsangebote stets anhand des Effektivzinssatzes und der zusätzlichen einmaligen Gebühren miteinander zu vergleichen. Nur so erhältst du ein realistisches Bild davon, welcher Anbieter tatsächlich den besten Vorschlag macht.

Laufende Kosten nach dem Immobilienkauf

Die laufenden Nebenkosten, die nach dem Erwerb des Hauses regelmäßig anfallen und dein monatliches Budget beeinflussen, sollten trotz ihrer Unabhängigkeit von der Finanzierungsplanung berücksichtigt werden. Zu diesen laufenden Nebenkosten gehören:

• die jährlich fällige Grundsteuer
• die monatlichen Gebühren für Strom und Abwasser
• Gebühren für die Müllentsorgung
• Versicherungsbeiträge wie die Gebäudeversicherung

Es wird oft erwähnt oder diskutiert, dass die Nebenkosten für Hausbesitzer im Vergleich zu Mietern von Wohnungen höher sind. In der Regel ist das Eigenheim in Bezug auf die Fläche größer als eine Mietwohnung, was dazu führt, dass einige Betriebskosten entsprechend der zusätzlichen Quadratmeter steigen. Das gilt beispielsweise für Heizkosten, da mehr Räume beheizt werden müssen. Andere Kosten, die nun direkt an den Versorger gezahlt werden, wurden zuvor möglicherweise vom Vermieter übernommen. Daher waren beispielsweise Steuern und Versicherungen möglicherweise nicht so offensichtlich.