Eigenleistungen umfassen sämtliche Tätigkeiten, die während des Hausbaus oder bei Renovierungen eigenständig durchgeführt werden können.

Eigenleistungen haben den Vorteil, dass sie als Eigenkapital betrachtet und angerechnet werden können. Banken akzeptieren üblicherweise bis zu 15 % der Gesamtsumme der Baufinanzierung als Eigenleistung.

Was ist eine Muskelhypothek?

Eine Muskelhypothek bezeichnet den Einsatz von Eigenleistungen beim Hausbau oder bei Renovierungen, um die Kosten zu senken. Dies umfasst nicht nur die Arbeiten, die persönlich ausgeführt werden, sondern auch solche, die von Familienmitgliedern oder Freunden erledigt werden. Anstatt externe Fachkräfte zu engagieren, können handwerkliche Tätigkeiten selbst ausgeführt werden, was zu erheblichen Kosteneinsparungen führen kann, oft im Bereich mehrerer Tausend Euro.

Welche Möglichkeiten gibt es, Eigenleistung als Eigenkapital zu berücksichtigen?

Banken erkennen die Muskelhypothek bis zu einem gewissen Grad als Eigenkapital an, wodurch sie sowohl die Baukosten als auch die Finanzierungskosten senken kann. Das Einbringen von Eigenleistungen in die Finanzierung ist besonders vorteilhaft, wenn nicht ausreichend Eigenkapital zur Verfügung steht.

Wer Eigenleistungen in Betracht zieht, profitiert von:

• Reduzierten Baukosten,
• Einer geringeren benötigten Darlehenssumme,
• Günstigeren Hypothekenzinsen,
• Höheren Chancen, den Baukredit zu erhalten.

Welche Tätigkeiten können geltend gemacht werden?

Grundsätzlich sollten nur die Arbeiten in Betracht gezogen werden, die tatsächlich selbst durchgeführt werden können, insbesondere wenn kein Fachwissen in dem jeweiligen Bereich vorhanden ist. Arbeiten an tragenden Mauerwerken, dem Dach oder den Leitungen sollten beispielsweise stets von professionellen Handwerkern ausgeführt werden. Es gibt jedoch auch Aufgaben, die auch von ungelernten Personen mit etwas Geschick erledigt werden können. Dazu gehören:

• Malerarbeiten
• Tapezieren
• Verlegen von Laminat oder Teppich
• Gartenarbeiten wie das Setzen von Zäunen oder die Gestaltung des Gartens

Wer über Fachkenntnisse verfügt oder Fachleute im Umfeld hat, kann auch in Betracht gezogen werden, Türen zu erneuern oder selbst einzusetzen sowie das Dach von innen zu dämmen. Laut einer Umfrage des Bauherren-Schutzbundes e. V. unter 500 Bauherren können durch solche Arbeiten je nach Hausgröße zwischen 10.000 und über 25.000 € eingespart werden.

Welche Einsparungen sind beim Hausbau durch Eigenleistungen möglich?

Gemäß einer Befragung des Bauherren-Schutzbundes e. V. unter 500 Bauherren gaben die Hälfte von ihnen an, durch eigene Arbeit 10.000 € eingespart zu haben. Für 22 % beliefen sich die Einsparungen auf 20.000 €, während weitere 22 % 25.000 € oder mehr durch Eigenleistungen sparen konnten. Die potenziellen Einsparungen variieren je nach Art der durchgeführten Maßnahmen. Eine ungefähre Vorstellung davon, wie viel durch die Muskelhypothek eingespart werden kann, bietet folgende Tabelle:

Nicht alle handwerklichen Aufgaben sind für die Eigenleistung geeignet. Insbesondere bei Sanitär- und Elektroinstallationen sollte stets einen Fachbetrieb beauftragt werden, da hier das Risiko von Fehlern relativ hoch ist. Wenn anschließend ein Profi hinzugezogen werden muss, um Fehler zu beheben, geht das Einsparpotenzial oft verloren, und es können sogar zusätzliche Kosten entstehen.

Wie viel Eigenleistung wird bei der Berechnung des Eigenkapitals berücksichtigt?

Eigenleistungen beim Hausbau können als Eigenkapital angerechnet werden, was bedeutet, dass weniger Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht wird, um bessere Zinsen zu erhalten und die Kreditchancen zu verbessern.

Banken akzeptieren üblicherweise bis zu 15 % der Darlehenssumme als Eigenleistung, oft jedoch nicht mehr als 30.000 €. Eine realistische Größenordnung für Eigenleistungen beim Hausbau liegt zwischen 5 und 10%. Wer nachweisen kann, dass entsprechende fachliche Qualifikationen vorhanden sind, kann auch bis zu 50% oder mehr als Eigenleistung angerechnet bekommen.

Die Begrenzung für Nicht-Handwerker hat ihren Grund darin, dass viele Arbeiten am Haus nur von Fachleuten ausgeführt werden sollten, um mögliche Komplikationen und Bauverzögerungen zu vermeiden. Diese können für den Bauherrn teuer werden, da fehlerhafte Arbeiten korrigiert und möglicherweise Bereitstellungszinsen für die Baufinanzierung länger gezahlt werden müssen. Banken prüfen daher genau, ob die Eigenleistungen tatsächlich erbracht werden können und verlangen unter Umständen entsprechende Nachweise.

Wie wird die Eigenleistung berechnet?

Die Eigenleistung entspricht dem Betrag, der du im Vergleich zu den Kosten einer Handwerksfirma eingespart wird. Dabei werden nur die Lohnkosten berücksichtigt, da die Materialkosten auch bei einer Muskelhypothek selbst bezahlt müssten.

Um der Bank eine genaue Übersicht über die geplanten Maßnahmen zu geben, kannst du von deinem Bauplaner eine Liste der Gewerke erhalten. Diese sollte die Gesamtkosten, aufgeschlüsselt nach Lohn- und Materialkosten, enthalten. Die Lohnkosten können dann als Kostenvoranschlag bei der Bank eingereicht werden.

Bevor die Bank Eigenleistungen als Eigenkapital anerkennt, prüft sie jedoch genau, welche Arbeiten am Haus selbst durchgeführt werden können und ob der Kreditnehmer dazu in der Lage ist. Bauherren sollten deshalb – auch im eigenen Interesse – ihre Fähigkeiten realistisch einschätzen und nicht überschätzen.

Auch der Zeitfaktor spielt eine wichtige Rolle, da selbst durchgeführte Arbeiten in der Freizeit erledigt werden müssen. Um den zeitlichen Aufwand einer Muskelhypothek abzuschätzen, gibt es eine einfache Formel: Gesparte Lohnkosten / Stundensatz = Zeitbedarf.

Nachweis bei der Bank

Die zu erbringenden Eigenleistungen müssen bei der Bank nachgewiesen werden. Es wird lediglich der eingesparte Stundenlohn angerechnet, wenn die Arbeiten eigenständig durchgeführt werden. Um dies zu belegen, können beispielsweise Kostenvoranschläge von örtlichen Fachfirmen vorgelegt werden, in denen Material- und Lohnkosten separat aufgeführt sind.

Risiken bei einer Muskelhypothek

Obwohl Eigenleistungen eine Möglichkeit bieten, fehlendes Eigenkapital beim Hausbau zu ersetzen, ist es wichtig, sorgfältig abzuwägen, ob sich dieser Aufwand lohnt. Denn es bestehen auch Risiken, die die potenzielle Ersparnis zunichtemachen können:

• Selbstüberschätzung: Eine Überschätzung der eigenen handwerklichen Fähigkeiten kann zu Fehlern am Bau und erheblichen Verzögerungen führen, was zu Mehrkosten und möglicher Nachfinanzierung führen kann.
• Falsche Materialauswahl: Unkenntnis über geeignete Baustoffe kann zu Mängeln und teuren Nachbesserungen führen.
• Keine Gewährleistung: Bei Eigenleistungen müssen bei Mängeln die Nachbesserungen auf eigene Kosten erfolgen.
• Termingerechte Fertigstellung: Eigenleistungen können andere Gewerke beeinflussen, daher müssen sie zu einem festgelegten Zeitpunkt fertiggestellt sein. Verzögerungen können zu erheblichen Zeitverzögerungen führen und Schadensersatzforderungen nach sich ziehen.
• Keine Firmenrabatte: Handwerksbetriebe erhalten oft günstigere Materialpreise, was bei Eigenleistungen entfällt.
• Mögliche Ausgaben für Werkzeuge: Wenn spezielle Werkzeuge benötigt werden, die nicht vorhanden sind, müssen sie möglicherweise gekauft oder gemietet werden.
• Fehlende Qualitätsansprüche: Bestimmte Kredite erfordern technische Mindeststandards und energetische Standards, die auch bei Eigenleistungen eingehalten werden müssen.

Es ist ratsam, geplante Eigenleistungen mit dem Bauleiter oder Bauunternehmen abzustimmen, um zu überprüfen, ob sie realistisch sind oder besser von einer Fachfirma ausgeführt werden sollten.

Sind Eigenleistungen beim Hausbau lohnenswert?

Ob eine Muskelhypothek wirklich lohnend ist, hängt hauptsächlich von eigenen handwerklichen Geschick oder dem der Bauhelfer ab und erfordert zudem ausreichend Zeit. Oft ist es daher ratsam, einen Fachmann zu engagieren. Wenn es jedoch notwendig ist, das Eigenkapital durch Eigenleistungen beim Hausbau aufzustocken, kann eine Muskelhypothek durchaus sinnvoll sein. Alternativ bietet sich auch ein Ausbauhaus als Lösung an: Es kann als Fertighaus bestellt und dann in Eigenregie fertiggestellt werden.

Kann ich Eigenleistungen steuerlich absetzen?
Als privater Bauherr können Eigenleistungen steuerlich nicht abgesetzt werden. Steuerlich geltend können nur Arbeiten eines professionellen Dienstleisters gemacht werden. Eine Ausnahme gilt für Vermieter: Sie können Eigenleistungen als Werbungskosten angeben, jedoch nur die Material- und gegebenenfalls Entsorgungskosten, nicht jedoch die reine Arbeitsleistung.

6 Regeln für Eigenleistungen beim Hausbau

Bei der Entscheidung, bestimmte Arbeiten beim Hausbau in Eigenleistung zu erbringen, sollten diese sechs Grundsätze beachtet werden:

1. Konsultiere einen Fachmann für Beratung.
2. Halte die Eigenleistungen im Bauvertrag fest.
3. Informiere dich über die geltenden gesetzlichen Bestimmungen.
4. Übernimm nur Arbeiten, die du sicher beherrschst.
5. Plane eine längere Bauzeit ein.
6. Berücksichtige höhere Materialkosten.

Eine umfassende Beratung ist unerlässlich, wenn es um die Muskelhypothek geht.