Insbesondere unverheiratete Paare sollten ihre Absprachen schriftlich festhalten.

Worauf Paare beim gemeinsamen Erwerb einer Immobilie achten sollten

Wenn eine Ehe oder Partnerschaft endet, fragen sich viele, was mit dem gemeinsamen Eigentum passiert. Laut Immobilienexperten können hier insbesondere für unverheiratete Paare größere Konflikte entstehen. Beim Immobilienkauf spielt der Familienstand zunächst keine Rolle, da Banken keinen Unterschied machen, ob ein verheiratetes oder unverheiratetes Paar eine Immobilie erwirbt. Wichtig sind die Bonität und Finanzierungsfähigkeit.

Doch bei Tod oder Trennung gelten für unverheiratete Paare andere rechtliche Rahmenbedingungen als für Ehepaare. Nach der Heirat greift das Familienrecht, das beispielsweise die Erbfolge beim Tod eines Partners regelt. Ein unverheirateter Partner wird rechtlich jedoch nur als Dritter betrachtet. Deshalb sollten unverheiratete Paare beim Immobilienkauf besondere Vorsicht walten lassen.

Juristischer Rat kann helfen

Wenn einer 100.000 Euro und der andere nur 20.000 Euro zum Eigenkapital beisteuert, kann dies in einem GbR-Vertrag festgehalten werden. Auch die Miteigentumsanteile an der Immobilie sowie Regelungen für eine mögliche Trennung können darin festgelegt werden.

„GbR“ steht für „Gesellschaft bürgerlichen Rechts“. Diese Gesellschaft wird dann selbst Eigentümerin der Immobilie, wobei die beiden Partner in unterschiedlicher Höhe beteiligt sein können. Im Gesellschaftsvertrag können flexible Beteiligungsquoten vereinbart werden, etwa wenn ein Partner eine Sondertilgung leistet. Eine Alternative dazu ist ein notariell beurkundeter Partnerschaftsvertrag, der alle Vereinbarungen zum Kauf sowie Regelungen für den Fall einer Trennung oder eines Todesfalls festhält. Banken können zwar Empfehlungen geben, doch für die genaue Ausgestaltung ist externe juristische Beratung ratsam.

Obwohl die Eigenkapitalanteile oft unterschiedlich ausfallen, möchten die meisten Paare, dass die Immobilie zu gleichen Teilen beiden gehört. Dies muss entsprechend im Grundbuch eingetragen werden. Unverheiratete sind häufig überrascht, dass ihr Partner nicht erbberechtigt ist. Nach der gesetzlichen Erbfolge erben bei kinderlosen Verstorbenen zunächst die Eltern, und falls diese verstorben sind, die Geschwister. Der unverheiratete Partner hingegen erhält gesetzlich nichts.

Für unverheiratete Paare ist ein Testament oder ein Erbvertrag unerlässlich

Ein Testament oder Erbvertrag ist für unverheiratete Paare unerlässlich, um den überlebenden Partner abzusichern. Dieser kann als Erbe eingesetzt oder durch ein Vermächtnis zumindest mit der Immobilie bedacht werden. Die Pflichtteilsrechte der Eltern, die mindestens die Hälfte des Nachlasses ausmachen, bleiben jedoch bestehen. Die Auszahlung dieser Erben kann eine erhebliche finanzielle Belastung darstellen.

Daher ist es ratsam, eine Risikolebensversicherung als Über-Kreuz-Vertrag abzuschließen. Zudem sollten unverheiratete Paare beachten, dass der steuerfreie Betrag bei Erbschaften und Schenkungen nur 200.000 Euro beträgt. Der darüber hinausgehende Wert einer Immobilie unterliegt der Erbschaftssteuer, während der Freibetrag für Ehegatten 500.000 Euro beträgt.

Was geschieht mit der gemeinsamen Immobilie nach einer Trennung?

Bei einer Trennung gibt es verschiedene Szenarien, sofern beide Partner Eigentümer sind und die Immobilie noch nicht abbezahlt ist. Es spielt keine Rolle, ob es sich um Ehepaare oder unverheiratete Paare handelt; wichtig ist eine Einigung über die weitere Betreuung der Immobilie. Wenn ein Partner die Wohnung oder das Haus behält und die Finanzierung übernimmt, wird der andere Partner entweder ausgezahlt oder erhält eine vereinbarte Miete. Eine andere Möglichkeit ist die Vermietung der Immobilie an Dritte, um das Darlehen weiter zu tilgen, was keine Zusatzkosten für die Kreditnehmer verursacht. Ein Überschuss an Mieteinnahmen kann zwischen den Eigentümern aufgeteilt werden, sofern sie sich über den Mietvertrag und die Zuständigkeiten einig sind.

Wenn die Partner sich noch gut verstehen, kann eine vorübergehende gemeinsame Nutzung der Immobilie eine Option sein, beispielsweise wenn eine Einliegerwohnung vorhanden ist oder das Haus in zwei getrennte Wohnbereiche aufgeteilt werden kann. Dies kann entweder durch eine weitere gemeinsame Ratenzahlung oder ein Mietverhältnis zwischen den Eigentümern geregelt werden, sollte jedoch vertraglich festgehalten werden. Der Verkauf der Immobilie ist oft die einfachste Lösung, um den Erlös untereinander aufzuteilen.