Diese Monatsrate setzt sich aus einem Tilgungs- und einem Zinsanteil zusammen. Im Laufe der Zeit sinkt der Zinsanteil, während der Tilgungsanteil entsprechend ansteigt.

Bei der Baufinanzierung wird der Zinssatz eines Annuitätendarlehens nach einigen Jahren oft neu verhandelt, was auch zu einer Änderung der monatlichen Rate führen kann.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Obwohl die Rate bei einem Annuitätendarlehen konstant ist, ändert sich ihre Zusammensetzung: Mit sinkender Restschuld wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer. In den letzten Raten zahlt der Kunde kaum noch Zinsen, sondern tilgt hauptsächlich die Restschuld.

Ein Beispiel veranschaulicht dies: Ein Kunde nimmt im Januar 2023 ein Darlehen über 300.000 Euro auf. Bei einem Sollzins von 4 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent ergibt sich eine jährliche Gesamtbelastung von 6 Prozent, was einer Annuität von 18.000 Euro oder 1.500 Euro monatlich entspricht. Im ersten Monat entfallen 1.000 Euro auf Zinsen und 500 Euro auf Tilgung. Im zweiten Monat beträgt die Restschuld 299.500 Euro, wodurch die Zinsen auf 998,33 Euro sinken und die Tilgung auf 501,67 Euro steigt. Die Monatsrate bleibt dabei konstant bei 1.500 Euro.

Die meisten Raten- und Baukredite sind Annuitätendarlehen

Auch in der Baufinanzierung wird dieses Modell verwendet, jedoch mit einem wichtigen Unterschied. Die feste Rate gilt hier meist nur für eine bestimmte Zeit, die sogenannte Zinsbindungsfrist, die typischerweise 10 oder 15 Jahre beträgt. Nach Ablauf dieser Frist wird im Rahmen der Anschlussfinanzierung ein neuer Zinssatz zwischen Bank und Kunde vereinbart.

Bei der Baufinanzierung bieten Banken auch andere Darlehensformen an, wie Darlehen mit variabler Verzinsung. Bei diesen kann die Bank den Zinssatz je nach aktueller Zinsentwicklung anpassen. Dies kann problematisch für Kunden werden, wenn die Zinsen steigen, da dann auch die monatliche Rate steigt. Aufgrund der erschwerten langfristigen Planung sind solche Darlehen in der Praxis selten.

Eine weitere Alternative zu Annuitätendarlehen sind endfällige Darlehen. Bei dieser Darlehensart zahlt der Kreditnehmer das Darlehen zunächst nicht zurück, sondern nur die Zinsen. Das Geld für die Rückzahlung wird in einen anderen Vertrag investiert. Ein typischer Anwendungsfall für endfällige Darlehen sind Bauspar-Sofortfinanzierungen, bei denen der Tilgungsanteil in einen Bausparvertrag fließt.

Annuitätendarlehen von Banken, Bausparkassen und Versicherungen

Erst danach solltest Du Dich mit den verschiedenen Optionen befassen – sowohl mit den Annuitätendarlehen von Banken, Bausparkassen und Versicherungen als auch mit den Alternativen.

Online-Rechner können zwar sehr sehr nützlich sein. Jedoch empfiehlt es sich, die Unterstützung eines bankenunabhängigen Experten in Anspruch zu nehmen, um das optimale Finanzierungskonzept zu entwickeln und Zinsen zu vergleichen. Diese spezialisierten Kreditvermittler helfen dir dabei, das passende Konzept zu finden.

Sichere Planung mit Annuitätendarlehen

In unserem Beispiel läuft die Finanzierung über 30 Jahre, wobei der Zinssatz während der gesamten Laufzeit bei 4 Prozent bleibt.

Beispiele für: Gleicher Zinssatz – Unterschiedliche Tilgungssätze

Risiken bei niedriger Tilgung

Ein Beispiel: Ein Darlehensnehmer nimmt im Januar 2016 einen Baukredit über 200.000 Euro auf. Der Zinssatz beträgt anfangs 2 Prozent und steigt nach zehn Jahren auf 6 Prozent. Wenn die Monatsrate weiterhin 1.000 Euro betragen soll, erhöht sich der Zinsanteil entsprechend der Logik eines Annuitätendarlehens wieder, und der Tilgungsanteil verringert sich. Dies führt zu einem Knick im Verlauf der Restschuld. Aufgrund der Zinsänderung verlängert sich die vollständige Rückzahlung des Baukredits um etwa vier Jahre.

Wenn keine Zinsbindung vereinbart wird, erhöhen sich die Zinskosten um fast 25.000 Euro. Dies liegt sowohl an den höheren Zinssätzen nach zehn Jahren als auch an der längeren Laufzeit, die sich daraus ergibt.

Zinsrisiken minimieren durch Sondertilgungen

Die Restschuld geht durch eine zwischenzeitige Sondertilgung von 10.000 Euro deutlichen zurück. Nach Ablauf der Zinsbindung verringert sich die Restschuld dann in einem etwas langsameren Tempo.

Die Sondertilgung lohnt sich daher: Der Kunde spart bis zum Ende der Laufzeit etwa 3.000 Euro an Zinsen.

Optimale Sicherheit durch langfristige Zinsbindung