Lange Zeit wurden kleine Wohnungen als sichere Investition betrachtet. Warum Einzimmerwohnungen eher für erfahrene Anleger geeignet sind, erläutert ein Fachmann.

Die aktuelle Lage auf dem Wohnungsmarkt ist für Vermieter so gut wie lange nicht mehr, das ergab kürzlich eine Analyse der Beratungsgesellschaft Lübke Kelber. In den letzten Jahren sind die Kaufpreise gesunken, während die Mieten gestiegen sind. Dies zieht viele neue Menschen auf den Markt. Kleine Apartments erscheinen dabei als attraktiver Einstieg, da sie günstiger sind als größere Wohnungen und oft möbliert angeboten werden, wodurch die Mietpreisbremse nicht mehr greift.

Investoren wie Gerald Hörhan, die im Internet Immobilieninvestitionen bewerben, betrachten diese Art von Investitionen als Möglichkeit, ein Vermögen aufzubauen. Florian Bauer, Geschäftsführer von Bauer Immobilien in Köln und Berater für Privatanleger und Family Offices, teilt diese Einschätzung nicht. Seiner Meinung nach hat sich der Markt für kleine, günstige Wohnungen grundlegend verändert. Er empfiehlt Anlegern, die in den Kauf von einer oder mehreren Wohnungen investieren möchten, sich anderweitig zu orientieren. Laut der Immobilienberatung Bulwiengesa ist die Nachfrage nach kleinen Apartments gestiegen, insbesondere bei Studenten. Das bestätigt auch Bauer, jedoch mit Einschränkungen: “Wer hier investieren will, muss ein detailgetreuer Kenner des Marktes sein.”

Investments in Mikro-Apartments lieber den erfahrenen Anlegern überlassen

Die Pandemie war ein entscheidender Faktor für das Segment der kleinen Wohnungen. Viele Unternehmen haben mittlerweile die tägliche Präsenz am Arbeitsplatz nicht mehr als Pflicht angesehen. Auch wenn einige Unternehmen ihre Mitarbeiter zurück ins Büro locken wollen, betrachten Marktanalysten von Lübke Kelber das Homeoffice nicht als vorübergehenden Trend. Vielmehr ist das Arbeiten von zu Hause aus in vielen Branchen, in denen es möglich ist, mittlerweile fest etabliert.

Dies hat auch Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt: Es gibt deutlich weniger Berufspendler als Mieter von Einzimmerapartments. Für den Erfolg mit Einzimmerwohnungen ist auch wichtig, eine „kritische Masse“ an Apartments sowie ein durchdachtes Vermietungskonzept zu haben. Bauer empfiehlt: „Da sind wir dann eher im Bereich Serviced Apartments, einem Segment an der Schnittstelle von Wohnung und Hotel, das ich eher Profis überlassen würde.“ Investitionen in Einzimmerwohnungen können vor allem in den Metropolen rentabel sein, da es dort nach wie vor einen erheblichen Zuzug aus dem In- und Ausland sowie viele Singles, die zunächst solche Wohnungen benötigen, gibt.

Berücksichtige den Verwaltungsaufwand von Wohnungen

Beim Kauf einer Wohnung, unabhängig von ihrer Größe, ist es wichtig, den Verwaltungsaufwand und die Fluktuation zu berücksichtigen. Kleine Wohnungen werden selten länger als drei Jahre am Stück vermietet, oft sogar kürzer. Insbesondere in größeren Städten ist die Mieterfluktuation deutlich höher. Wenn man den Verwaltungsaufwand in die Miete einberechnet, ergibt sich unter dem Strich keine signifikant höhere Quadratmetermiete im Vergleich zu größeren Wohnungen. Ähnlich verhält es sich mit den Instandhaltungskosten der Wohnung. Häufige Mieterwechsel führen laut Experten dazu, dass die Kosten steigen. Nach jedem Auszug fallen in der Regel immer einige kleinere Reparaturen an.

Die Vorteile von Drei- und Vierzimmerwohnungen

Käufer sollten auch stets bedenken, dass sie die Wohnung in Zukunft wieder verkaufen. Einzimmerwohnungen sind typischerweise auf Investoren ausgerichtet, aber diese Zielgruppe ist begrenzt. Es ist vorteilhafter, auch Selbstnutzer anzusprechen. Aus diesem Grund sind Wohnungen mit mehreren Zimmern eine sinnvollere Investition – insbesondere für Einsteiger, die sich nicht ständig mit neuen Mietern befassen möchten. Daher sind besonders Drei- bis Vierzimmerwohnungen bei Mietern gefragt. Obwohl größere Wohnungen zu Beginn des Investments teurer sind, gibt es für diese Objekte laut eine deutlich größere Zielgruppe: Neben Familien und Paaren sind auch Wohngemeinschaften interessiert. Vor allem Familien streben langfristige Mietverhältnisse an, und mit Index- oder Staffelmieten kann sich ein Mietvertrag über viele Jahre auch für den Vermieter auszahlen.

Empfehlungen für angehende Vermieter von größeren Wohnungen

Das Prinzip „Lage, Lage, Lage“ ist die grundlegende Voraussetzung für den Erfolg von Vermietern. Bei der Marktanalyse sollten potenzielle Vermieter nicht nur die gesamte Stadt oder Region in Betracht ziehen. Dabei sollten nicht nur wirtschaftliche Faktoren wie die Anzahl der Unternehmen, Neugründungen und Arbeitsplätze berücksichtigt werden, sondern auch der Freizeitwert einer Stadt. Gut ausgebildete Berufseinsteiger haben derzeit eine große Auswahl an potenziellen Arbeitgebern, weshalb die Attraktivität der Städte eine Rolle spielt. Die genaue Standortanalyse ist entscheidend: Vermieter sollten sich fragen, welche Zielgruppe in der Immobilie, die sie erwerben möchten, leben möchte. Wenn mehrere Zielgruppen identifiziert werden können, kann sich der Kauf lohnen.