Steigende Mietpreise führen dazu, dass mehr Menschen von den Stadtkernen in die Speckgürtel ausweichen.
Obwohl sich die Immobilienpreise stabilisieren, verzeichnen die Mietpreise ein deutliches Wachstum. Insbesondere in den Vororten der Großstädte suchen viele Menschen nach Wohnraum, aber auch Kleinstädte sind beliebter denn je zuvor.

Der Mangel an Neubauten in den letzten Jahren macht sich allmählich bemerkbar, insbesondere in großen Städten und deren Umgebung, wo die Mieten steigen. Eine wachsende Anzahl von Menschen sucht derzeit vermehrt nach Mietwohnungen, da sie sich den Kauf von Immobilien nicht mehr leisten können, wie aktuelle Auswertungen von Immobilienanalysten zeigen. Die steigenden Kreditzinsen und Baupreise haben dazu geführt, dass immer mehr potenzielle Käufer ihre Pläne aufgeschoben haben und stattdessen nach Mietwohnungen suchen. Dies hat die Nachfrage nach Mietwohnungen deutlich erhöht, insbesondere in den Metropolen, den am stärksten umkämpften Mietmärkten des Landes.

Die Anfragen von Mietern nach Wohnungsanzeigen stiegen dort um etwa 30 Prozent im Vergleich zum Sommer 2022, dem Zeitpunkt, an dem der Käufermarkt seinen Höhepunkt erreichte. Im Speckgürtel der Großstädte nahm die Nachfrage sogar um rund 40 Prozent zu. Dies liegt daran, dass die Mieten in den Zentren der begehrtesten Städte bereits so hoch sind – mit einem Durchschnitt von 14,91 Euro pro Quadratmeter über alle Baujahre hinweg – und das Angebot an Wohnungen so knapp ist, dass immer mehr Bewohner in die Randgebiete ausweichen.

Immobilienökonomen wie Michael Voigtländer vom Institut der deutschen Wirtschaft (IW) betonen oft, dass die Menschen eher gezwungenermaßen in die Randgebiete ziehen. Es ist in der Regel ein „Überschwappeffekt“, der viele dazu treibt. Es ist nicht unbedingt der Wunsch nach einem abgelegenen und grüneren Wohnen, wie man möglicherweise vermuten könnte. Auch Umfragen zeigen, dass Wohnungssuchende zentrale Standorte bevorzugen würden, wenn sie dort angemessenen Wohnraum finden würden.

Urbanes Leben zieht mehr Menschen an als das Leben in ländlichen Gebieten

Ein zusätzlicher Hinweis darauf ist folgender: Auch in kleineren Städten – also in erschwinglicheren, aber dennoch städtischen Gegenden – stieg die Nachfrage nach Mietwohnungen kürzlich um etwa 40 Prozent. Im Gegensatz dazu stiegen die Anfragen von Mietern im ländlichen Raum zwar ebenfalls an, aber weniger stark.

Im Durchschnitt des Bundes müssen Personen, die eine neue Wohnung suchen und einen Neuvertrag abschließen, mit einer Miete von 8,56 Euro pro Quadratmeter rechnen, wenn sie eine Bestandswohnung mieten möchten. Das bedeutet etwa 600 Euro für eine 70-Quadratmeter-Wohnung, was ungefähr der Durchschnittsgröße entspricht. Bei Neubauten beträgt der Quadratmeterpreis etwa 11,90 Euro, was zu einer Monatsmiete von etwa 833 Euro führt.

In den sieben begehrtesten Großstädten liegen die Mietpreise jedoch weit über diesen Durchschnittswerten: Nur in Leipzig findet man etwa zu diesen Durchschnittswerten eine Mietwohnung. Dagegen müssen in Berlin, Köln und Hamburg rund 13,50 Euro pro Quadratmeter einkalkuliert werden, was etwa 945 Euro entspricht. In Frankfurt sind es etwa 14,30 Euro, also gut 1000 Euro. In München liegen die Preise sogar schon über 20 Euro pro Quadratmeter, was einer Kaltmiete von etwa 1430 Euro für die Neuvermietung einer durchschnittlichen Bestandswohnung entspricht.

Die Mietpreise für Neubauten nehmen stark zu

Bei Neubauten sind die Mietpreise naturgemäß höher, und die Kluft zwischen den Mieten für bestehende Wohnungen und Neubauten ist erheblich: In Leipzig liegen sie bei etwa 11,70 Euro (entsprechend 820 Euro Miete), während sie in Köln und Hamburg über 16 Euro, in Frankfurt bei 17,40 Euro (rund 1.200 Euro) liegen. Insbesondere Berlin verzeichnet bei den Mieten für Neubauten einen enormen Anstieg und liegt mit 19,37 Euro fast bei der Marke von 20 Euro (was eine Kaltmiete von 1355 Euro ergibt). München war schon immer teuer, und auch hier steigen die Mieten für Neubauten weiter, auf inzwischen knapp 25 Euro pro Quadratmeter.

Über einen Zeitraum von zehn Jahren stiegen die Mieten für Neubauten in den größten Städten um beträchtliche 48 Prozent, wie vom Analysehaus BulwienGesa festgestellt wurde. In dieser Zeit dürften nur wenige Gehälter ähnliche Zuwächse verzeichnet haben. Das bedeutet, dass die Mieten im Vergleich zu den Einkommen deutlich stärker gestiegen sind. Im Gegensatz dazu stiegen die Mieten für bestehende Wohnungen im selben Zeitraum deutlich weniger. Laut Daten des Statistischen Bundesamts stieg der Mietpreisindex seit 2014 insgesamt nur um etwa 13 Prozent.

Das ist jedoch kein Grund zur Entwarnung, da die jüngste Analyse von Immoscout24 zeigt, dass gerade die Mieten für bestehende Wohnungen im letzten Quartal stärker gestiegen sind als die Mieten für Neubauten. Es scheint also, dass sie ihren Rückstand nun aufholen. Einer der Hauptfaktoren für diesen Effekt ist der Mangel an Neubauten. Denn wo keine neuen Wohnungen vermietet werden, weil kaum noch zusätzliche gebaut werden, konzentrieren sich Wohnungssuchende natürlich auf den vorhandenen Bestand. Die hohen Mieten für Neubauten spielen jedoch sicherlich ebenfalls eine große Rolle und führen dazu, dass mehr Menschen nach älteren Wohnungen suchen.

Akzeptable Mieten außerhalb der Metropolen

Personen, die nicht unbedingt in einer der großen Städte leben müssen, sollten stattdessen eher in mittelgroßen Städten oder kleineren Städten in der Nähe der jeweiligen Metropolen suchen. Jemand, der beispielsweise nicht in der Innenstadt von Stuttgart sucht, sondern im schwäbischen Umland, zahlt etwa 10 Euro pro Quadratmeter Miete anstelle von 14 Euro.

In den meisten Städten in Nordrhein-Westfalen und Niedersachsen liegen die Mieten zwischen 8 und 9 Euro, wobei sie im Märkischen und Sauerlandkreis sogar darunter liegen. In Düsseldorf sind es 12 Euro, in Köln oder Hamburg rund 14 Euro. Auch Wiesbaden ist im Durchschnitt etwa 4 Euro günstiger als Frankfurt.

Und es sieht so aus, als ob die Mieten in absehbarer Zukunft generell nicht günstiger werden.