Die Angabe der Wohnfläche in Verträgen ist weit verbreitet, jedoch wissen nur wenige Menschen, wie sie tatsächlich berechnet wird. Überraschenderweise gibt es in Deutschland keine eindeutig vorgeschriebene Methode zur Berechnung, was zu vielen Fallstricken führt.

Unterschiedliche Berechnungen – Unterschiedliche Ergebnisse

Die Wohnflächenberechnung ist ein entscheidender Bestandteil eines Bauantrags. Bei der Vermietung oder dem Verkauf von Immobilien beeinflussen die ermittelten Werte aus dieser Berechnung maßgeblich die Festlegung des Miet- oder Kaufpreises.
Die Berechnung der Wohnfläche ist ein komplexes Thema, und oft halten die Ergebnisse einer Überprüfung nicht stand. Es ist nicht ungewöhnlich, dass es eine Abweichung von mehr als zehn Prozent bei gekauften Immobilien oder sogar mehr als 20 Quadratmetern gibt. Auch Mieter stellen manchmal Abweichungen fest und zahlen dadurch möglicherweise eine zu hohe Kaltmiete und Betriebskostenabrechnung, da einige Kostenpositionen anteilig nach Wohnfläche umgelegt werden.

Nicht immer steckt dabei böse Absicht dahinter. Unterschiedliche Berechnungsmethoden, die bestimmte Teile der Wohnung nur prozentual berücksichtigen oder überhaupt nicht, können zu diesen Abweichungen führen.

Die Bedeutung der Wohnflächenberechnung wurde insbesondere für Immobilienbesitzer deutlich, als sie im Rahmen der Datenerfassung zur Neuberechnung der Grundsteuer ab März 2022 die genaue Wohnfläche in der Feststellungserklärung des Finanzamtes angeben mussten. Eine Ausnahme bildete lediglich Baden-Württemberg, das einzige Bundesland, das auf eine Wohnflächenangabe verzichtete.

Falsche Wohnflächenangabe –

Was bedeutet es für den Mieter?

Wenn die angegebene Wohnfläche falsch ist, kann dies für Mieter verschiedene Konsequenzen haben:

Überteuerung der Miete:

Bereits ab einer zehnprozentigen Abweichung der Wohnfläche von der im Mietvertrag angegebenen Fläche kann die Miete gemindert werden. Mieter können sich auch gegen eine Mieterhöhung auf Grundlage der falschen Wohnflächenangabe wehren.

Rückforderung zu viel gezahlter Miete:

Mieter haben Anspruch auf Rückforderung der zu viel gezahlten Miete ab Mietbeginn. Die Frist dafür beträgt drei Jahre ab dem Ende des Jahres, in dem die falsche Wohnfläche bekannt wurde.

Korrektur der Nebenkostenabrechnung:

Eine präzise Wohnflächenangabe ist für die genaue Abrechnung der Nebenkosten erforderlich. Wenn die Wohnfläche zu hoch angegeben wurde, können Mieter dies beanstanden und eine Korrektur für die letzten drei Jahre verlangen, die mit einer Rückzahlung verbunden sein kann.

Möglichkeit zur fristlosen Kündigung:

Mieter können eine fristlose Kündigung des Mietvertrags in Betracht ziehen, wenn die Wohnung aufgrund der falschen Angabe der Wohnfläche tatsächlich zu klein ist. Dies setzt voraus, dass die Mieter unverzüglich nach Kenntnis der Wohnflächenabweichung fristlos kündigen.

Professionelle Berechnung

Die Wohnfläche selbst zu berechnen, ohne einen Gutachter zu beauftragen, ist grundsätzlich möglich und nicht zwingend erforderlich. Weder Vermieter noch Mieter können darauf bestehen, dass die andere Partei einen Gutachter hinzuzieht. Im Falle eines Rechtsstreits vor Gericht kann jedoch ein Sachverständigengutachten erforderlich sein. Die Kosten hierfür beginnen bei etwa 150 Euro und können bis zu etwa 500 Euro betragen. Bei deutlichen Abweichungen von mehr als 10 Prozent kann sich die Beauftragung eines Gutachters bereits lohnen.

Es ist nachvollziehbar, dass viele verschiedene Berechnungsmethoden Verunsicherung hervorrufen, und in solchen Fällen kann der Gedanke an ein professionelles Gutachten sinnvoll sein. Es ist ratsam, darüber nachzudenken, in den folgenden Situationen einen Gutachter hinzuzuziehen:

• Wenn Baupläne fehlen oder ungenau sind.
• Wenn Veränderungen an der Immobilie vorgenommen wurden, ohne dass Aufmaße erstellt wurden oder wenn dies in Eigenregie geschah.
• Wenn die Raumstruktur verwinkelt ist oder Dachschrägen vorhanden sind.
  Bei besonders teuren Immobilien.

Es ist auch möglich, dass die Leistung eines Gutachters bereits im Rahmen einer Maklerdienstleistung enthalten ist, insbesondere wenn der Makler auch als Gutachter tätig ist. In solchen Fällen können die Daten direkt bei der Besichtigung von Haus oder Wohnung ermittelt werden.

Wie unterscheidet sich die Wohnfläche von der Grundfläche?

Die Wohnfläche, gemäß der Wohnflächenverordnung, umfasst alle Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu einer bestimmten Wohnung oder einem bestimmten Haus gehören. Ausgenommen sind hierbei die Grundflächen von Zubehörräumen wie Dachräumen und Kellern, Wirtschafts- und Geschäftsräumen oder Räumen, die nicht den Anforderungen des Bauordnungsrechts entsprechen. Zur Wohnfläche zählen typischerweise:

• Wohnzimmer
• Schlafzimmer
• Kinderzimmer
• Küche
• Esszimmer
• Flure innerhalb der Wohnung
• Badezimmer und WC
• Neben- und Abstellräume innerhalb der Wohnung

Wenn Abweichungen zwischen der von dir berechneten Fläche und dem Bauplan festgestellt werden, kann dies auf eine unterschiedliche Berechnungsmethode zurückzuführen sein. Versuche herauszufinden, welche Berechnungsmethode in diesem Fall angewendet wurde.

Korrekte Berechnung der Wohnfläche

Bei der gängigen Wohnflächenberechnung werden nur Flächen berücksichtigt, die tatsächlich für Wohnzwecke genutzt werden können. Aus diesem Grund hat die Wohnflächenverordnung auch Ausnahmeregelungen für bestimmte Bereiche in Wohnungen oder Häusern getroffen, die nicht vollständig genutzt werden können.

Terrasse, Balkon, Dachgarten:

• In der Regel: 25 % Wohnfläche
• Je nach Einzelfall bis zu 50 %, bei sehr hochwertiger Ausstattung

Dachschrägen:
Personen, die in einer Dachgeschosswohnung leben, haben oft weniger Stehhöhe zur Verfügung, was zu einer geringeren Wohnfläche führt. Die Wohnflächenverordnung berücksichtigt diese Situation wie folgt:

• Ab einer Raumhöhe von zwei Metern wird die Wohnfläche zu 100 Prozent berücksichtigt.
• Bei einer Raumhöhe zwischen einem und zwei Metern beträgt die Wohnfläche 50 Prozent.
• Bei einer Raumhöhe unter einem Meter bleibt die Wohnfläche unberücksichtigt.
• Die Regelung von zwei Metern gilt auch für Kellerräume, die in Wohnraum umgewandelt werden.

Treppen und Treppenhäuser:

• Treppen mit mehr als 3 Stufen müssen komplett von der Wohnfläche abgezogen werden.
• Mit weniger als 3 Stufen, dürfen sie zu 100% angerechnet werden.
• Treppenhäuser zählen nicht zur Wohnfläche.

Fenster- und Türnischen:

• Durchgehende Nischen mit mindestens 13 Zentimeter Tiefe werden angerechnet.
• Wenn ein Fenster- oder Türsturz mindestens zwei Meter hoch ist, wird er vollständig in die Wohnflächenberechnung einbezogen. Ist die Höhe des Sturzes unter zwei Metern, fließt er hälftig in die Wohnfläche ein.

Wintergärten und Schwimmbäder:

• Wenn sie vollständig geschlossen sind, werden sie zu 50 Prozent als Wohnfläche gezählt.
• Wenn sie beheizt sind, zählen sie zu 100 Prozent als Wohnfläche.

Keller und Garage:
Werden nicht als Wohnfläche betrachtet.

Geschäftsräume:
Werden nicht als Wohnfläche betrachtet, außer wenn es sich um ein Arbeitszimmer innerhalb der Wohnung handelt, das zu 100 Prozent angerechnet wird.

Öfen, Badewannen, Heizgeräte, freiliegende Installationen, Raumteiler, Einbaumöbel:
Gehören zu 100 Prozent zur Wohnfläche.

Schornsteine, Vormauerungen und Co.:
Schornsteine, Vormauerungen, Bekleidungen, frei stehende Pfeiler und Säulen, die höher als 1,5 Meter sind und einen Flächeninhalt von mindestens 0,1 Quadratmeter haben, sind keine Wohnfläche und müssen abgezogen werden.

Verkleidungen und Leisten:
Werden zu 100 Prozent als Wohnfläche betrachtet, sodass das Messgerät oberhalb oder neben den Verkleidungen angesetzt werden muss.

Fazit

In Deutschland gibt es keine eindeutige Regelung zur Wohnflächenberechnung, außer für den öffentlich geförderten Wohnungsbau, der die Wohnflächenverordnung (WoFIV) als klaren Berechnungsstandard hat.

Die Ergebnisse der Wohnflächenberechnung können je nach angewandter Methode variieren. Dies hängt davon ab, welche Räume einbezogen werden (z.B. Keller- und Abstellräume) und wie viel Prozent ihrer Fläche angerechnet wird. Bei Dachwohnungen beispielsweise kann dies eine Rolle spielen.

Die Wohnfläche einer Immobilie ist ein wichtiger Faktor für deren Wert. Daher ist es entscheidend, die genaue Berechnungsmethode bei einem Kauf oder Verkauf zu kennen.