Nachdem die Entscheidung getroffen wurde, die eigene Immobilie zu veräußern, ist es wichtig, den Verkauf von Wohnung oder Haus sorgfältig vorzubereiten. Das beinhaltet die Zusammenstellung aller relevanten Unterlagen, die Festlegung eines realistischen Verkaufspreises und die Erstellung eines groben Zeitplans. Ebenso ist es wichtig, eine Zielgruppe zu definieren und die Kosten sowie Steuern im Überblick zu behalten.

Sich mit dem Ablauf vertraut machen

Es ist ratsam, sich zunächst mit dem Ablauf vertraut zu machen, besonders wenn zum ersten Mal eine Immobilie verkauft wird. Der Verkaufsprozess lässt sich grob in folgende Schritte gliedern:

• Vorbereitung
• Preisermittlung
• Vermarktung
• Auswahl geeigneter Kaufinteressenten
• Abschluss und Beurkundung

Es ist wichtig, für jeden dieser Schritte ausreichend Zeit einzuplanen. Eine gründliche Vorbereitung und ein schrittweises Vorgehen können in der Regel zu einem besseren Verkaufspreis führen.

Stelle sicher, dass alle Dokumente vollständig sind

Um sicherzustellen, dass du alle erforderlichen Unterlagen hast, wie den Grundbuchauszug, Grundrisse und den Energieausweis, muss im Voraus dafür gesorgt werden, dass sie vollständig vorliegen. In den meisten Fällen werden Eigentümer bereits einige der relevanten Dokumente besitzen. Andere Unterlagen müssen möglicherweise während der Vorbereitungsphase beantragt werden. Um spätere Verzögerungen im Verkaufsprozess zu vermeiden, ist es ratsam, diese Unterlagen frühzeitig zu beschaffen.

Erkundige dich über die anfallenden Ausgaben

Die anstehenden Kosten variieren je nach individueller Situation und hängen beispielsweise davon ab, ob die Immobilie bereits vollständig abbezahlt ist oder ob Renovierungsarbeiten vor dem Verkauf durchgeführt werden müssen. Im Allgemeinen sollten Eigentümer die folgenden Kosten berücksichtigen:

• Gebühren für fehlende Dokumente wie den Energieausweis
• Ausgaben für die Vermarktung
• Kosten für die Bewertung der Immobilie
• Eventuelle Vorfälligkeitsentschädigungen

Anfallende Steuern

Wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf einer fremdgenutzten, vermieteten Immobilie mindestens zehn Jahre liegen, ist der Verkauf steuerfrei. Anders als beim gewerblichen Immobilienverkauf entfallen beim privaten Verkauf Umsatz- und Gewerbesteuern, sofern es sich nicht um ein Spekulationsgeschäft handelt. Wer seine Immobilie weniger als zehn Jahre besitzt und verkaufen möchte, unterliegt beim Verkauf der sogenannten Spekulationssteuer.

Anders ist es beim selbstgenutzten Wohneigentum. Da spielt es keine Rolle, ob zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre Spekulationsfrist liegen. Wenn das Objekt im Jahr der Veräußerung und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde, ist der Verkaufserlös steuerfrei. Dabei zählt nur das Jahresdatum – es müssen also keine vollen drei Jahre vergangen sein.

Ungefähre zeitliche Planung

In den meisten Fällen dauert es drei bis sechs Monate, um einen privaten Immobilienverkauf abzuschließen. Die genaue Dauer hängt allerdings von verschiedenen Faktoren ab. In Regionen mit hoher Nachfrage ist es oft einfacher, einen passenden Käufer zu finden, was den Verkaufsprozess beschleunigen kann. Ein ansprechendes Exposé kann ebenfalls den Verkauf fördern. Es ist wichtig, für jeden Schritt genügend Zeit einzuplanen.

Zielgruppe definieren

Vor dem Übergang zur Vermarktungsphase ist es wichtig, sich zu fragen: Wer ist meine potenzielle Zielgruppe? Beim Verkauf einer Wohnung können sowohl Kapitalanleger als auch Mieter, die Eigentum erwerben möchten, in Frage kommen. Beim Hausverkauf hingegen sind es oft Familien, Paare und Singles.

Wenn die Wohnung für kleine Familien geeignet ist, ist es beispielsweise wichtig zu prüfen, ob sich in der Nähe Kindergärten, Schulen und Spielplätze befinden. Ist die Wohnung barrierefrei, könnte sie für Senioren interessant sein, und dann ist auch die Nähe zu Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten relevant. Indem du im Voraus über deine Zielgruppe nachdenkst, kannst du schneller und effizienter einen passenden Käufer finden.

Die folgenden Fragen können Ihnen helfen, die Zielgruppe genauer zu definieren:

• Welche Art von Personen sollen die Immobilie erwerben: Singles, Paare oder Familien?
• Welche Altersgruppe ist am ehesten an der Immobilie interessiert?
• Welche spezifischen Anforderungen hat Ihre Zielgruppe an eine Immobilie?
• Welche Bedürfnisse haben potenzielle Käufer?

Informationen, die im Vorfeld Informationen gesammelt werden, können sowohl in den Vermarktungsprozess als auch in die Preisermittlung einbezogen werden. Je nach Zielgruppe können sich Renovierungs- oder Modernisierungsmaßnahmen vor dem Verkauf als lohnenswert erweisen.

Realistische Preisermittlung

Nachdem die ersten Schritte in der Vorbereitungsphase abgeschlossen sind, ist es wichtig, einen realistischen Verkaufspreis zu ermitteln. Neben einem ansprechenden Exposé und einer zeitgemäßen Vermarktungsstrategie bildet der Verkaufspreis die Grundlage für einen erfolgreichen Verkauf.

Wer den Verkaufspreis selbst ermitteln möchte, sollte alle verfügbaren Informationsquellen nutzen:

Internetrecherche: Durchsuche regionale Immobilienmaklerseiten und bekannte Immobilienportale nach ähnlichen Objekten. Achte darauf, dass es sich um vergleichbare Immobilien handelt, da selbst kleine Unterschiede den Preis beeinflussen können. Die Lage ist oft ein entscheidender Faktor.

Recherche in der Lokalzeitung: Schaue auch in der örtlichen Zeitung nach ähnlichen Objekten.

Marktberichte: Nutze regionale Marktberichte, um herauszufinden, wie hoch der durchschnittliche Preis pro Quadratmeter in der Verkaufsregion ist. Einige Immobilienunternehmen bieten kostenlose Marktberichte für bestimmte Regionen an.

Ein kostenloser Immobilienwertrechner kann ebenfalls eine erste Einschätzung bieten.