Eine Immobilienbewertung ist eine Schätzung des Immobilienwerts, bei der verschiedene Faktoren wie Größe, Grundriss, Ausstattung, Zustand und Ausblick berücksichtigt werden. Dauerhafte Merkmale der Immobilie werden dabei einbezogen, während vorübergehende Elemente wie Möbel ausgeschlossen bleiben.

Eine professionelle Immobilienbewertung ist besonders sinnvoll, wenn es darum geht, Eigentumsverhältnisse (im Rahmen einer Schieung oder Erbteilung) zu klären. Die häufigsten Gründe für ein Wertgutachten sind, neben der Wertermittlung für die Verkaufsvorbereitung, die Dokumentation des Immobilienwertes für Versicherungszwecke, Zwangsversteigerungen oder gerichtliche Streitigkeiten.

Warum professionelle Bewertungen wichtig sind

Es ist wichtig zu verstehen, dass der ermittelte Wert nicht immer den finalen Kosten oder dem Endpreis entspricht. Der Preis ist der Betrag, den jemand tatsächlich für die Immobilie zahlen würde, während die Kosten das Geld umfassen, das für die Immobilie ausgegeben wurde, einschließlich Modernisierungen, Renovierungen, Verbesserungen und Arbeitskosten. Diese Faktoren können den Wert beeinflussen, sind aber keine wertbestimmenden Faktoren. Daher weicht der endgültige Verkaufspreis häufig von den Angaben im Wertgutachten ab. Eine professionelle Immobilienbewertung berücksichtigt all diese Aspekte und ist daher von großer Bedeutung.

Der Ablauf einer professionellen Immobilienbewertung

Eine Immobilienwertermittlung wird in der Regel von einem professionellen Gutachter unabhängig, objektiv und transparent durchgeführt.

Zunächst wird auf Interessenkonflikte geprüft und eine erste Analyse der Vorabinformationen durchgeführt. Anschließend folgt die Besichtigung der Immobilie, bei der der Zustand des Gebäudes, durchgeführte Modernisierungen, die Lage und andere relevante Informationen, die den Immobilienwert beeinflussen könnten, notiert werden.

Weitere Recherchen umfassen die Analyse jüngster Immobilientransaktionen in der Umgebung und eine eingehende Marktanalyse. Hierbei werden verschiedene Datenplattformen und -quellen genutzt, darunter Daten der Grundbuchämter, interne und externe Datenbanken sowie Informationen von angesehenen Immobilienmaklern.

Kenne den aktuellen Wert deiner Immobilie

Ein häufiger Anlass für die Bewertung einer Immobilie ist die Anforderung durch Banken oder Kreditgeber. Diese Bewertungen werden genutzt, um Hypotheken zu vergeben, das Risiko eines Vermögenswerts zu beurteilen und den Betrag festzulegen, den der Kreditgeber dem Immobilieneigentümer bereit ist zu gewähren. Es gibtaber auch andere Gründe für eine Bewertung, wie Prüfungen und Jahresabschlüsse für Steuer- oder Unternehmenszwecke sowie zur Verhandlung von Immobiliengeschäften. Daher ist es wichtig für Hausbesitzer, den genauen Wert ihrer Immobilie zu kennen.

Es gibt zahlreiche Personen, darunter Bauträger, Immobilienbesitzer und Investoren, die eine Immobilienbewertung wünschen. Viele Anbieter im Internet bieten kostenlose Bewertungen an, doch hier können oft versteckte Kosten lauern.

Unterstützung eines Maklers vs. Digitales Bewertungssystem

Der Verkauf seines Eigenheims ist oft ein sehr emotionales Thema. Der Wert, der aus der Bewertung gezogen wird, beeinflusst den gesamten Verkaufsprozess. Immobilienmakler bewerten deine Immobilie nach aktuellen Markttrends, aber ihre Einschätzungen sind subjektiv. Eine verlässliche Bewertung wird von geprüften Sachverständigen durchgeführt, was besonders bei Hypothekengeschäften wichtig ist, da Banken eine feste Summe für die Kreditvergabe festlegen müssen.

Immer beliebter werden kostenlose Bewertungen und automatische Bewertungssysteme. Diese nutzen umfangreiche Datenbanken für Vergleiche und können nützliche Basiszahlen liefern. Dennoch können die spezifischen Kenntnisse eines Maklers über ein Gebiet von unschätzbarem Wert sein.

Einflussfaktoren auf den Immobilienwert

Nachbarschaft:
Der Wert deines Hauses wird maßgeblich durch die Verkaufspreise ähnlicher Immobilien in der Umgebung bestimmt, die als „Vergleichsobjekte“ bekannt sind. Unabhängig davon, ob es sich um ein Gutachten oder eine Marktanalyse durch einen Makler handelt, orientieren sich die meisten Immobiliensachverständigen bei der Wertermittlung an diesen Vergleichsobjekten.

Standort:
Auch wenn dein Haus für dich ideal gelegen ist, etwa in der Nähe deines Arbeitsplatzes oder deiner Familie, berücksichtigen Gutachter bei der Bewertung den Standort anhand dreier Hauptfaktoren laut Inman:

• Die Qualität der lokalen Schulen
• Beschäftigungsmöglichkeiten
• Die Nähe zu Einkaufs-, Unterhaltungs- und Freizeitzentren

Diese Faktoren erklären, warum Immobilienpreise in bestimmten Gegenden höher sein können als in benachbarten, weniger gefragten Regionen. Auch die Nähe zu Autobahnen, Versorgungsleitungen und öffentlichen Verkehrsmitteln kann den Gesamtwert eines Hauses beeinflussen. In vielen Fällen kann die Lage sogar wichtiger sein als die Größe und der Zustand der Immobilie.

Hausgröße und Nutzfläche:
Bei der Wertermittlung spielt die Größe eine zentrale Rolle, da größere Häuser in der Regel höher bewertet werden. Der Wert wird oft als Preis pro Quadratmeter berechnet – der Verkaufspreis geteilt durch die Gesamtfläche des Hauses. Neben der Quadratmeterzahl ist auch die tatsächliche Nutzfläche wichtig. Bereiche wie Garagen, Dachböden und unvollendete Keller werden in der Regel nicht zur Nutzfläche gezählt.

Alter und Zustand:
Neuere Häuser werden in der Regel höher bewertet, da sie oft moderne Sanitäranlagen, Elektrik und Dächer haben, die seltener repariert oder ersetzt werden müssen. Ein Haus mit einem neuen Dach, das eine 20-jährige Garantie hat, spart dem Eigentümer über die Jahre Kosten, während ein älteres Haus möglicherweise bereits nach wenigen Jahren ein neues Dach benötigt.

Modernisierungen und Aktualisierungen:
Renovierungen und Verbesserungen können den Wert eines Hauses steigern, insbesondere bei älteren Immobilien mit veralteten Merkmalen. Allerdings variieren die Auswirkungen von Renovierungsprojekten je nach Markt und Hauswert.

Einfluss von Marktbedingungen und Zinssätzen auf den Immobilienwert

Selbst wenn dein Haus in hervorragendem Zustand, ideal gelegen und gut ausgestattet ist, können die Anzahl der zum Verkauf stehenden Immobilien in deiner Gegend und die Anzahl der potenziellen Käufer den Wert deines Hauses beeinflussen. Ein Markt, in dem viele Käufer um wenige Immobilien konkurrieren, wird als Verkäufermarkt bezeichnet. Umgekehrt ist ein Käufermarkt durch eine hohe Anzahl an Immobilien und eine geringe Zahl von Käufern gekennzeichnet.

Wirtschaftliche Indikatoren
Die allgemeine Wirtschaftslage hat einen großen Einfluss auf die Fähigkeit, ein Haus zu kaufen oder zu verkaufen. In wirtschaftlich schwierigen Zeiten, wie bei langsamem Beschäftigungs- oder Lohnwachstum, können weniger Menschen in der Lage sein, ein Haus zu kaufen, oder es gibt weniger Anreize für einen Umzug. Daher ist es wichtig, die aktuelle Lage des Immobilienmarktes und die Preisentwicklung in deiner Region zu verfolgen, um den besten Zeitpunkt für den Hausverkauf zu bestimmen.

Zinssätze
Es ist wichtig, auf Zinssätze zu achten, da sowohl kurzfristige Zinssätze (wie für Kreditkarten) als auch langfristige Zinssätze (wie für Hypotheken) deine Fähigkeit, ein Haus zu kaufen, beeinflussen können. Ein Anstieg der kurzfristigen Zinssätze kann zwar die Zinsen auf Ersparnisse erhöhen, macht jedoch auch kurzfristige Schulden teurer. Wenn du mehr für die Rückzahlung von Kreditkarten oder kurzfristigen Krediten ausgibst, steht dir wahrscheinlich weniger Geld zur Verfügung, um dir ein Haus zu leisten.

Zusammenfassung

Die Bewertung deiner Immobilie ist ein entscheidender Schritt beim Verkaufsprozess, insbesondere in der heutigen Zeit. Automatisierte Systeme bieten zwar eine nützliche Basis für eine kostenlose Bewertung, sind jedoch nicht perfekt. Ein unabhängiges Urteil von einem Experten bleibt wichtig, da Verkäufer zunehmend ihre Subjektivität in die Bewertung einfließen lassen.