Ein oft vernachlässigter Kostenaspekt für Käufer von Immobilien

Die meisten Immobilienkäufer legen hauptsächlich Wert auf den Kaufpreis. Doch wer die Erschließungskosten für das Grundstück außer Acht lässt, kann selbst nach Jahrzehnten unangenehme Überraschungen erleben. Gemäß dem Baugesetzbuch (BauGB) ist klar festgelegt, dass bevor ein Haus auf einem Grundstück gebaut werden kann, das Bauland erschlossen und das Grundstück zugänglich gemacht werden muss.

Es gibt vier wesentliche Voraussetzungen dafür: Ein Grundstück gilt erst dann als bebaubar, wenn die Anbindung an das öffentliche Straßennetz, die Versorgung mit Strom und Wasser sowie die Entwässerung gewährleistet sind. Erst dann wird ein Grundstück als vollständig verkehrstechnisch und technisch erschlossen betrachtet. Eine Anbindung an Gasleitungen, das Telefon- oder Kabelnetz sind jedoch nicht zwingend erforderlich.

Öffentliche und private Erschließung

Im Grunde gibt es zwei Arten der Erschließung, die jeweils einmalige Kosten verursachen: Die öffentliche und die private bzw. innere Erschließung. Der Unterschied liegt in der geografischen Lage: Die öffentliche Erschließung erstreckt sich bis zur Grundstücksgrenze, während die private Erschließung von der Grundstücksgrenze bis zum Haus reicht.

Normalerweise ist die öffentliche Erschließung von Bauland die Aufgabe der jeweiligen Kommune, in der sich das Grundstück befindet, während die Bauherren die private Erschließung ihres Grundstücks selbst organisieren müssen. Allerdings ist die Kommune auch hier involviert, da sie die entsprechenden Anträge genehmigen muss. In beiden Fällen trägt der Grundstücksbesitzer die Kosten. Für die von der Kommune organisierten Arbeiten erhält er später eine Rechnung.

Beträchtliche Unterschiede bei den Gebühren

Die Erschließungskosten für ein Grundstück können erheblich variieren. Die Preise hängen von den kommunalen und regionalen Vorschriften ab, die überall unterschiedlich sind. Darüber hinaus spielen weitere Faktoren wie die Lage und Nähe zu möglichen Hauptanschlussstellen, die Grundstücksgröße, die Höhe und Art der geplanten Nutzung der Immobilie eine wichtige Rolle.

Dennoch gibt es oft eine gewisse Orientierungshilfe. In vielen Satzungen werden zumindest die abzurechnenden Maßnahmen genau beschrieben. So sind oft Kosten für den Grunderwerb, Radwege, Bürgersteige, Sammelstraßen, Parkflächen, Grünanlagen und vieles mehr in der Liste der möglichen Erschließungskosten enthalten.

Insgesamt sollten sich Grundstückskäufer auf Erschließungskosten im fünfstelligen Bereich einstellen. Für die meisten Neubaugrundstücke belaufen sich die gesamten Erschließungskosten in der Regel auf 15 bis 40 Euro pro Quadratmeter. Viele Immobilienexperten schätzen die durchschnittlichen Erschließungskosten für Bauland auf eine Summe zwischen 10.000 und 30.000 Euro.

Die Erschließungskosten für Strom belaufen sich in der Regel auf 2000 bis 3000 Euro, während für einen Wasseranschluss etwa 2000 bis 5000 Euro anfallen. Die Kosten für einen Gasanschluss liegen typischerweise bei rund 2000 Euro, während die Kosten für Telekommunikation oft weniger als 1000 Euro betragen.

Verspätete Erschließungsbeiträge nachzahlen

Wichtig zu beachten ist, dass Kommunen nicht immer die Erschließungsbeiträge zeitnah oder in voller Höhe in Rechnung stellen. In bestimmten Fällen können auch nach Fertigstellung der Immobilie Erschließungskosten anfallen, zum Beispiel wenn die endgültigen Kosten durch die Kommune noch nicht abschließend ermittelt wurden.

Zudem können die Arbeiten noch nicht vollständig abgeschlossen sein: Eine geteerte Straße ist nicht immer eine vollständig erstellte Erschließungsanlage. Wenn beispielsweise der technisch notwendige Unterbau einer Ortsstraße fehlt, wird sie nicht als endgültig hergestellt betrachtet.

Ein Beispiel aus Neuss verdeutlicht, welche kuriosen Folgen dieser Umstand haben kann. Einige Anwohner des Selikumer Wegs wurden kürzlich zur Kasse gebeten, obwohl die Straße bereits seit Jahrzehnten existierte – jedoch nicht fertiggestellt war, da der einst vereinbarte Wendehammer noch fehlte. Die Kosten beliefen sich auf 360.000 Euro.

Neben verspäteten Zahlungsaufforderungen können im Laufe der Zeit auch zusätzliche Kosten entstehen, die beim Grundstückskauf möglicherweise nicht vorhersehbar waren. Hierbei sind die „Verbesserungsbeiträge“ zu erwähnen. Diese können für Maßnahmen erhoben werden, die einem Grundstück Vorteile bringen, wie zum Beispiel eine modernisierte Wasserversorgungs- oder Entwässerungseinrichtung. Es gibt jedoch keine bundesweit gültige Vorschrift dafür. Jedes Bundesland hat eigene Regelungen zu den Abgaben, die in den jeweiligen Kommunalabgabengesetzen oder den kommunalen Verbesserungsbeitragssatzungen zu finden sind.

Aus diesem Grund sollten Grundstückskäufer darauf achten, wie die Übernahme von Erschließungskosten im Vertrag geregelt ist. In Notarverträgen sind Klauseln üblich, die dem Verkäufer bis zum Tag des Übergangs die Erschließungskosten übertragen. Ab dem Eigentumsübergang trägt dann der Käufer das Risiko für alle nachträglichen Forderungen und zukünftigen Änderungen an den Erschließungsanlagen. Diese Klauseln können jedoch vom Notar auch anders gestaltet werden.