Bei einer Immobilienfinanzierung entstehen einige Kosten, die viele Kreditnehmer oft nicht berücksichtigen. Neben den Zinsen als Hauptkostenpunkt gibt es zusätzliche sogenannte Finanzierungsnebenkosten.

Diese beziehen sich auf die Immobilienfinanzierung und nicht auf den Erwerb der Immobilie selbst, da das viel mehr die Kaufnebenkosten sind. In diesem Beitrag möchten wir daher auf die Finanzierungsnebenkosten eingehen, die bei vielen Baufinanzierungen anfallen können.

Welche Finanzierungsnebenkosten gibt es?

Zunächst verschaffen wir uns einen Überblick darüber, welche Finanzierungsnebenkosten möglicherweise auch bei einer Baufinanzierung anfallen könnten. Es gibt viele mögliche Einzelposten, an die die meisten Kreditnehmer häufig nicht denken, aber nicht in jedem Fall kommen alle Nebenkosten auf einmal zusammen. Zu den typischen Nebenkosten gehören unter anderem:

• Vermittlungs- und Bearbeitungsgebühren
• Notar- und Grundbuchgebühren
• Teilauszahlungszuschlag
• Bereitstellungszinsen
• Schätzkosten
• Sondertilgungsgebühren
• Vorfälligkeitsentschädigung
• Kontoführungsgebühren

In den wenigsten Fällen fallen tatsächlich alle diese Kosten an.
Ein Beispiel: Du nimmst einen Kredit von 380.000 Euro auf (2% Zinsen, 4% Tilgung, 10 Jahre Sollzinsbindung) und verzichtest auf die Option einer Sondertilgung oder vorzeitigen Rückzahlung. Allerdings rufst du das Darlehen erst fünf Monate nach Vertragsabschluss ab.

Die Bank gewährt dir zwei zinsfreie Monate, für die folgenden drei Monate zahlst du 0,25% Bereitstellungszinsen pro Monat. Außerdem fallen Notar- und Grundbuchkosten sowie die Kosten für das Gutachten an. Da deine Bank mit einem lokalen Gutachterbüro kooperiert, kannst du hier etwas sparen.
Folgende Rechnung demonstriert, welche zusätzlichen Finanzierungskosten neben den Zinsen und Tilgungsraten anfallen:

Zinsen

Die anfallenden Kreditzinsen zählen im engeren Sinne nicht zu den Finanzierungsnebenkosten, da sie die Hauptkosten jeder Baufinanzierung darstellen. Deshalb ist es besonders wichtig, bei einem Anbietervergleich den Fokus auf die Zinsen und den von der Bank angebotenen effektiven Jahreszins zu legen.

Hier liegt das größte Einsparpotenzial: Bei einer Darlehenssumme von 380.000 Euro führt ein um 0,5 Prozent höherer Zinssatz zu einer jährlichen Mehrbelastung von etwa 1.900 Euro. Beim Vergleich der Angebote sollten jedoch auch die Finanzierungsnebenkosten berücksichtigt werden, da diese sich ebenfalls zu einer erheblichen Ersparnis summieren können.

Effektivzins

Der Effektivzins umfasst die Kreditvermittlungsprovision, die Bearbeitungsgebühr und das Disagio. Allerdings sind Bereitstellungszinsen, Teilauszahlungszuschläge, Wertermittlungskosten und Kontoführungsgebühren nicht im Effektivzins enthalten.

Diese zusätzlichen Kosten können die Gesamtkosten des Kredits erheblich erhöhen. Mit dem Effektivzins und einer detaillierten Aufstellung der weiteren Nebenkosten lässt sich ein klarer Vergleich verschiedener Baufinanzierungsangebote anstellen. Kreditinstitute sind gemäß der Preisangabenverordnung (PangV) verpflichtet, alle relevanten Nebenkosten aufzulisten.

Vermittlungsgebühren

Häufig nehmen Immobilienkäufer das Darlehen nicht direkt bei ihrer Hausbank auf, sondern beauftragen einen unabhängigen Finanzierungsvermittler, um die besten Angebote zu finden.
Solche Hypothekenvermittler verlangen manchmal eine Vermittlungsprovision vom Kunden, manchmal übernimmt jedoch auch die kreditgebende Bank diese Gebühr.

Es ist daher ratsam, verschiedene Finanzierungsvermittler zu vergleichen, wenn deren Dienste in Anspruch genommen werden sollen.

Die Höhe der Vermittlungsprovision variiert und liegt oft zwischen 0,5 und 1,5 Prozent der Kreditsumme.

Bearbeitungsgebühren

Ein weiterer Kostenfaktor unter den Finanzierungsnebenkosten sind mögliche Bearbeitungsgebühren der Bank. Obwohl nur noch wenige Kreditinstitute eine solche Gebühr bei Baufinanzierungen erheben, sollte dennoch nachgefragt werden.

Dies ist darauf zurückzuführen, dass Gerichte vor einigen Jahren allgemeine Bearbeitungsgebühren bei Verbraucherkrediten weitgehend verboten haben. Trotzdem ist es sinnvoll, bei der Bank zu erfragen, ob im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung Bearbeitungsgebühren anfallen.

Notar- und Grundbuchkosten

Zur Absicherung der Baufinanzierung lässt die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen, was in Deutschland von einem Notar durchgeführt wird. Die Notargebühren sind durch eine Gebührenordnung geregelt und basieren auf der Kaufsumme.

Im Durchschnitt betragen sie etwa ein Prozent des Kaufpreises. Zudem fallen Gebühren für die Eintragung ins Grundbuch an, deren genaue Höhe je nach Region variiert und im Voraus beim Grundbuchamt erfragt werden kann.

Im Durchschnitt belaufen sich die Gesamtkosten für Notar und Grundbucheintragung zwischen 1,5 bis maximal 2 Prozent des Kaufpreises.

Bereitstellungszinsen

Bereitstellungszinsen fallen oftmals nur an, wenn der Bau einer Immobilie finanziert wird. Beim Hauskauf sind sie eher unüblich, da die bereitgestellte Kreditsumme normalerweise sofort in Anspruch genommen wird. Beim Hausbau hingegen bezahlen Kreditnehmer das Bauunternehmen oft in Teilbeträgen entsprechend dem Baufortschritt. Viele Banken berechnen nach einer bestimmten Frist Bereitstellungszinsen für die nicht abgerufenen Beträge. Diese Zinsen liegen je nach Bank oft zwischen 0,2 und 0,4 Prozent pro Monat.

Mit Abschluss des Darlehensvertrags ist die kreditgebende Bank verpflichtet, die gesamte Kreditsumme bereitzuhalten. Das Kreditinstitut kann das Geld weder anderweitig verleihen noch gewinnbringend anlegen. Daher berechnen die Banken Bereitstellungszinsen als Entschädigung für diese Zeit.

Wenn der Kredit in mehreren Schritten ausgezahlt wird, fallen auch auf die Teilsummen Bereitstellungszinsen an. Manche Banken erheben zusätzlich einen Teilauszahlungszuschlag. Deshalb ist es ratsam, mit der Bank einen möglichst langen, zinsfreien Zeitraum zu vereinbaren. Üblicherweise werden drei Monate gewährt, in denen noch keine Bereitstellungszinsen anfallen.

Schätzkosten

Bevor der Immobilienkredit genehmigt und ausgezahlt wird, nehmen Kreditinstitute eine Schätzung zur finanzierenden Immobilie vor. Diese wird entweder von eigenen Mitarbeitern oder von einem externen Gutachter durchgeführt.

In beiden Fällen kann es vorkommen, dass der Kreditgeber die Schätzkosten in Rechnung stellt. Diese Gebühren liegen oft zwischen 400 und 1.000 Euro. Für Kreditnehmer stellen diese Schätzkosten zusätzliche Finanzierungsnebenkosten dar, die in die Gesamtkalkulation einfließen sollten.

Sondertilgungsgebühren und Vorfälligkeitsentschädigung

Ein bedeutender Kostenfaktor einer Finanzierung können Sondertilgungsgebühren und die Vorfälligkeitsentschädigung sein. Da diese Kosten ähnlich sind, fassen wir sie hier zusammen.

Sondertilgungsgebühren entstehen, wenn während der Zinsbindungsfrist ein Teil der Restschuld vorzeitig zurückgezahlt werden soll. Die Höhe dieser Gebühren und ob die Bank solche Kosten überhaupt erhebt, muss individuell geprüft werden.
Es ist manchmal möglich, bereits bei Abschluss des Kreditvertrages zu vereinbaren, dass jährliche Sondertilgungen bis zu einem bestimmten Betrag kostenfrei sind.

Ähnlich verhält es sich mit der Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Strafzinsen werden berechnet, wenn Sie innerhalb der Zinsbindungsfrist den gesamten Immobilienkredit auf einmal zurückzahlen möchten. Fast alle Banken erheben bei Immobiliendarlehen mit Zinsfestschreibung innerhalb der Zinsbindungsfrist eine Vorfälligkeitsentschädigung. Wer also vorhat, sein Immobiliendarlehen vollständig abzulösen, muss diese Kosten ebenfalls in die Kalkulation einbeziehen.