Immobilienfonds legen das Kapital ihrer Anlegerinnen und Anleger in ertragreiche Immobilien wie Einkaufszentren, Logistikgebäude, Hotels oder Wohnobjekte an. Die Rendite ergibt sich dabei aus Mieteinnahmen und der Wertsteigerung der Immobilien.

Was sind Immobilienfonds?

Immobilienfonds investieren das Kapital der Anlegerinnen und Anleger in eine oder mehrere Immobilien. Dafür wird zunächst das benötigte Geld von einer Vielzahl von Investoren eingesammelt. Es gibt zwei Hauptarten von Immobilienfonds: offene und geschlossene.

Offene Immobilienfonds zeichnen sich durch eine hohe Zahl an Anlegern und eine breite Streuung über mehrere Immobilienprojekte aus. Geschlossene Fonds hingegen konzentrieren sich meist auf eine oder zwei Immobilien, wobei die Anzahl der Fondsanteile begrenzt ist.

Die wichtigsten Informationen zu offenen Immobilienfonds

Je mehr Investoren in einen solchen Fonds einzahlen, desto größer wird das Fondsvermögen, wodurch die Fondsgesellschaft in der Lage ist, weitere Immobilien zu kaufen. Gleichzeitig übernimmt sie die Verwaltung der Objekte für die Anteilseignerinnen und -eigner.

• Die Rendite entsteht aus den Mieteinnahmen, Verkaufserlösen und Wertsteigerungen der Immobilien, abzüglich anfallender Kosten. Die Mieterträge werden üblicherweise einmal im Jahr an die Investoren ausgeschüttet. Bei gut geführten Fonds liegt die Gesamtrendite aus Ausschüttungen und Wertsteigerungen oft über der von festverzinslichen Anlagen.
• Offene Immobilienfonds investieren das Kapital ihrer Anlegerinnen und Anleger in eine Vielzahl von Immobilien, häufig auch in verschiedenen Ländern. Diese breite Streuung sorgt für eine Risikoverteilung: Sollte eines der Objekte nicht wie geplant vermietet werden, hat dies nur begrenzte Auswirkungen auf den Gesamtwert des Fonds.
• Aufgrund der unbegrenzten Laufzeit können jederzeit neue Anlegerinnen und Anleger dem Fonds beitreten. Bestehende Investoren haben die Möglichkeit, zusätzliche Anteile zu erwerben oder bestehende zu verkaufen.
• Für die Investition in einen offenen Immobilienfonds fällt in der Regel ein Ausgabeaufschlag an, der je nach Fonds bis zu 6 Prozent betragen kann. Zusätzlich werden jährliche Verwaltungskosten in Höhe von durchschnittlich 1,5 Prozent des Fondsvermögens berechnet.

5 wichtige Punkte, die du beachten solltest

1. Fonds bewerten
Egal, ob es sich um Immobilienfonds oder andere Anlageformen handelt: Anlegerinnen und Anleger sollten bei der Auswahl eines Fonds zunächst die Anlageregion, die Nutzungsart und die Wertentwicklung der letzten Jahre prüfen. Wichtige Informationsquellen für die Bewertung eines Fonds sind darüber hinaus Jahres- und Halbjahresberichte, wesentliche Anlegerinformationen und vor allem ein Beratungsgespräch.

Weitere entscheidende Faktoren sind der Anlageschwerpunkt, die Liquidität des Fonds sowie Kennzahlen wie die Vermietungsquote und die Laufzeiten der Mietverträge. Besonders attraktiv sind Fonds, deren Immobilien sich in Spitzenlagen oder gefragten Märkten wie Metropolen befinden, geringe Leerstände aufweisen und langfristig vermietet sind.

2. Kursschwankungen möglich, aber überschaubar
Wie bei Aktienfonds unterliegt auch der Wert eines Immobilienfonds Schwankungen. Veränderungen bei den Einnahmen, wie Mieten, oder beim Verkehrswert der Immobilien können den Fondswert beeinflussen. Hauptursachen dafür sind häufig Leerstände oder Mietausfälle, die wiederum von der Qualität des Standorts oder der Zahlungsfähigkeit der Mieter abhängen.

3. Mindesthalte- und Kündigungsfristen
Für offene Immobilienfonds gilt eine gesetzlich vorgeschriebene Mindesthaltefrist von zwei Jahren sowie eine Kündigungsfrist von einem Jahr.

4. Entwicklung des Immobilienmarkts im Blick behalten
Egal, ob offen oder geschlossen: Immobilienfonds sind gerade in Zeiten niedriger Zinsen eine attraktive Anlageoption. Zwischen 2010 und 2021 stiegen die Preise für deutsche Gewerbeimmobilien wie Büros, Einkaufszentren und Hotels um über 50 Prozent. Auch die kontinuierlich steigenden Mieten und die nach wie vor hohen Investitionen fördern das Wachstum des Immobilienmarktes.

5. Immobilienfonds langfristig halten
Fondsspezialisten raten zu einer Anlagedauer von mindestens fünf Jahren. Die tatsächliche Rentabilität eines Investments wird meist erst beim Verkauf sichtbar. Um Risiken zu minimieren, können Anlegerinnen und Anleger ihr Kapital auf mehrere Fonds verteilen. Auf diese Weise lassen sich globale Marktschwankungen oder spezifische Risiken besser ausgleichen.

Risiken

• Mietausfälle und andere immobilientypische Risiken können den Wert der Investition mindern.
• Bei Investitionen außerhalb des Euroraums können Wechselkursveränderungen auftreten.
• Ein Anstieg der Zinsen wirkt sich in der Regel negativ auf den Immobilienwert aus.
• Wirtschaftliche Zyklen können die Wertentwicklung der Immobilien beeinflussen.

Nachhaltige Immobilienfonds

Nachhaltigkeit gewinnt zunehmend an Bedeutung bei der Investition in Immobilienfonds, sowohl bei offenen als auch geschlossenen Fonds. Dies betrifft nicht nur den Kauf von Immobilien, sondern auch deren laufende Verwaltung.

Ein nachhaltiger Immobilienfonds investiert ausschließlich in Objekte, die entweder bereits energieeffizient und umweltfreundlich gebaut wurden oder deren Bestand entsprechend den Nachhaltigkeitsanforderungen optimiert wird. Konkrete Maßnahmen umfassen unter anderem:

• Die aktive Reduktion des Energieverbrauchs.
• Der Einkauf von Ökostrom.

Durch diese Schritte leistet ein nachhaltiger Immobilienfonds einen direkten Beitrag zum Klimaschutz.

Fazit

Das Investieren in Immobilienfonds bietet durchaus Potenzial, jedoch sind auch einige Risiken zu berücksichtigen. Die Wertentwicklung von Immobilienfonds kann durch Faktoren wie Mietausfälle, steigende Zinsen oder wirtschaftliche Schwankungen beeinträchtigt werden. Insbesondere für Anleger, die auf eine schnelle Wertsteigerung hoffen, könnte die notwendige Mindesthaltefrist von fünf Jahren eine Herausforderung darstellen. Zudem wirken sich mögliche Wechselkursveränderungen bei Investitionen außerhalb des Euroraums negativ aus. Daher eignet sich die Investition in Immobilienfonds vor allem für langfristig orientierte, risikoaffine Anleger, die die Schwankungen des Marktes aushalten können und bereit sind, Geduld mitzubringen.