Dauert die Krise auf dem deutschen Markt noch an?

Ist die Immobilienblase geplatzt? Diese Frage betrifft nicht nur die Wirtschaft, sondern auch Immobilieneigentümer, -käufer und -mieter gleichermaßen. In diesem Artikel erklären wir, was eine Immobilienblase kennzeichnet, untersuchen ihre Symptome und beleuchten die Auswirkungen auf die verschiedenen Akteure des Immobilienmarktes. Außerdem werfen wir einen Blick auf aktuelle Trends und Prognosen für die Immobilienpreisentwicklung in Deutschland in den kommenden Jahren.

Was ist eine Immobilienblase?

Eine Immobilienblase ist eine besondere Form der Spekulationsblase, wie sie in der Vergangenheit oft auf Finanzmärkten zu beobachten war. Eine solche Blase entsteht, wenn Käufer bereit sind, weit überhöhte Preise zu zahlen. Im Falle einer Immobilienblase übersteigt die Nachfrage nach Immobilien das Angebot. Verkäufer verlangen überzogene Preise für ihre Immobilien, die Käufer wiederum akzeptieren. Die Immobilienpreise liegen dabei deutlich über dem tatsächlichen Wert von Grundstück und Gebäude. Der Begriff „Blase“ verdeutlicht die Charakteristiken einer Blase: ein großer, hohler Raum. Der Immobilienmarkt bläht sich durch die steigenden Preise immer weiter auf. Wenn die Preise ihren Höchststand erreichen, platzt die Blase, und die Immobilienpreise sinken.

Anzeichen einer Immobilienblase erkennen

Wenn sich die Mieten und Kaufpreise normalerweise ähnlich entwickeln, deutet eine deutliche Diskrepanz hin, dass Immobilienpreise stärker steigen als Mieten. Dies könnte darauf hindeuten, dass Immobilien aus spekulativen Gründen gekauft werden. Die daraus resultierende Kluft zwischen Kaufpreis und Miete kann zu einem Rückgang der Renditen führen. Wenn der Kaufpreis einer Immobilie etwa dem 30-fachen der Jahreskaltmiete oder sogar noch höher entspricht, deutet dies auf eine übermäßige Preisentwicklung hin und lässt eine Tendenz zur Überhitzung des Marktes vermuten.

Extrem hohe Preissteigerungen sind nicht ungewöhnlich. Jährliche Zuwächse von etwa 5 oder 6 Prozent gelten als normal. Wenn die Preise jedoch sprunghaft ansteigen, spricht man von einer hyper-exponentiellen Steigerung, die auf eine Überhitzung des Marktes hindeuten kann.

Spekulation findet statt, wenn Käufer Immobilien erwerben, um sie später zu einem höheren Preis zu verkaufen. Oft handelt es sich um Altbauten oder renovierungsbedürftige Bestandsimmobilien, die nach der Sanierung zu einem höheren Preis weiterverkauft werden. Besonders in Zeiten niedriger Kapitalmarktzinsen, wenn alternative Anlagemöglichkeiten begrenzt sind, sind solche Transaktionen häufig anzutreffen.

Wenn die Kaufpreise deutlich über dem tatsächlichen Sachwert des Hauses oder der Wohnung liegen, spricht man davon, dass Immobilien überbewertet sind. Der Wert des Gebäudes und des Grundstücks liegt dabei weit unter dem Verkaufspreis.

Ein niedriges Zinsniveau führt dazu, dass viele Käufer derzeit in den Erwerb einer eigenen Immobilie investieren. Sie gehen davon aus, dass die Finanzierung eines Eigenheims aufgrund der günstigen Konditionen erschwinglich ist. Auch für Kapitalanleger ist der Kauf attraktiv, da die Beschaffung von Fremdkapital kostengünstig ist und hohe Renditen erwartet werden.

Geringe Tilgungsraten führen zu einer geringen monatlichen Belastung für den Kreditnehmer. Banken bieten daher Tilgungsraten von lediglich 2 Prozent der Darlehenssumme an, um die Möglichkeit einer Fremdfinanzierung zu erleichtern. Nach Ablauf der Zinsbindung und einer teureren Anschlussfinanzierung können Kunden möglicherweise die höheren Raten nicht mehr zahlen.

Eine großzügige Kreditvergabe ermöglicht es Käufern, einen erheblichen Teil ihrer Investition durch Fremdkapital zu finanzieren. Dadurch erhöht sich die Bereitschaft, eine Immobilie zu erwerben.

Bei geringer Bautätigkeit, wenn die Nachfrage nach Immobilien das Angebot übertrifft, können die Immobilienpreise steigen, was eine mögliche Überhitzung des Marktes zur Folge haben kann.

Es gibt verschiedene Indikatoren, die auf das Vorhandensein einer Immobilienblase hinweisen können. Wenn diese Faktoren gleichzeitig bundesweit auftreten, erhöht sich die Wahrscheinlichkeit für das Vorliegen einer Immobilienblase sowie das Risiko eines Platzens dieser Blase.

Das Platzen einer Immobilienblase

Das Platzen einer Immobilienblase kann auftreten, wenn die Nachfrage nach Immobilien abnimmt und das Angebot die Nachfrage übersteigt, was zu einem schnellen und starken Rückgang der Immobilienpreise führt. Dies kann zum Beispiel geschehen, wenn:

• Käufer nicht mehr bereit sind, die überhöhten Immobilienpreise zu akzeptieren.
• durch neue Bauaktivitäten zusätzlicher Wohnraum geschaffen wird.
• die Zinsen für Bau- oder Immobilienkredite steigen und Eigentümer die Raten nicht mehr bezahlen können, was zu Zwangsversteigerungen führt.
• Banken weniger Kredite vergeben, da Käufer das erforderliche Eigenkapital aufgrund hoher Kaufpreise nicht aufbringen können.

Die Folgen können ein erhöhtes Angebot, Leerstände und ein fortschreitender Preisverfall sein – Auswirkungen, die viele Immobilienbesitzer in Zeiten einer Immobilienblase, wie etwa während der Corona-Pandemie oder des Ukraine-Konflikts, fürchten.

Die Auswirkungen einer Immobilienblase auf Immobilienkäufer und -verkäufer im Jahr 2024

Für Interessenten, die einen Immobilienkauf im Jahr 2024 planen, könnte das Platzen einer Immobilienblase vorteilhaft sein. Sinkende Kaufpreise könnten dazu führen, dass sie das Haus oder die Wohnung zu einem attraktiven Angebotspreis erwerben können.

Jedoch können Käufer, die sich zu früh für die Investition entscheiden und der Immobiliencrash weiterhin zu sinkenden Preisen führt, letztendlich einen finanziellen Verlust erleiden, wenn der Wert ihres gerade erworbenen Hauses abnimmt. In diesem Fall sind die Auswirkungen also nachteilig.

Für Verkäufer bedeutet das Platzen einer Immobilienblase und der damit einhergehende Wertverfall einen finanziellen Verlust, der von dem ursprünglichen Kaufpreis abhängt. Wenn der Verkauf nicht dringend erforderlich ist, sollten Verkäufer daher sorgfältig abwägen, ob der Verkauf zum aktuellen Zeitpunkt die beste Entscheidung ist. Eventuell ist es möglich, den Verkauf zu verzögern, beispielsweise durch eine vorübergehende Vermietung der Immobilie.

Auswirkungen auf Mieter

Wenn sich weniger potenzielle Käufer dazu entscheiden, eine eigene Immobilie zu erwerben, erhöht sich die Nachfrage auf dem Mietmarkt. Dies kann dazu führen, dass es schwieriger wird, eine Mietwohnung oder ein Mietshaus zu finden, und die Mieten bei Neuvermietungen tendenziell steigen.

Wenn ein Vermieter eine vermietete Immobilie verkauft, könnte dies langfristig Auswirkungen auf den Mieter haben. Der bestehende Mietvertrag bleibt zwar nach dem Eigentümerwechsel gültig, dennoch besteht die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung durch den neuen Eigentümer.

Da weniger Menschen aufgrund der Inflation den Kauf einer Immobilie in Betracht ziehen und auf Mietobjekte ausweichen, steigt die Nachfrage nach Mietwohnungen. Dies führt zu höheren Mieten bei Neuvermietungen.

Droht in Deutschland in den Jahren 2024 und 2025 eine Immobilienblase?

Derzeit ist ein insgesamter Rückgang der Immobilienpreise zu beobachten, wobei es deutliche Unterschiede zwischen verschiedenen Standorten gibt. Insbesondere in Ballungsräumen und Metropolen bleiben die Preise weiterhin hoch, hauptsächlich aufgrund der starken Nachfrage und des begrenzten Angebots an Immobilien – potenzielle Käufer finden kaum bezahlbare Objekte auf dem Markt.

Das frühere steile Wachstum, das in den vergangenen Jahren zu verzeichnen war, scheint sich abzuschwächen, und die Immobilienpreise stabilisieren sich.

Ausblick auf die Entwicklung der Immobilienpreise in Deutschland

Ausgangssituation
Für mehr als 14 Jahre lag der Leitzins in Europa bei null Prozent, was ein historisches Tief darstellte. Angesichts dieser Situation sahen sich viele Anleger gezwungen, in Immobilien zu investieren, anstatt ihr Geld auf Sparbüchern ohne nennenswerte Rendite zu belassen. Diese gestiegene Nachfrage führte zu einem Anstieg der Immobilienpreise, begleitet von Ängsten vor einer möglichen Immobilienblase.

Entwicklung 2024 und 2025
Seit Dezember 2023 hat die Europäische Zentralbank (EZB) den Leitzins unverändert bei 4,5 Prozent belassen, nachdem er zuvor zehn Mal erhöht wurde. Diese Entscheidung deutet darauf hin, dass die Inflationsraten möglicherweise stabilisiert werden könnten, was sich wiederum auf die Immobilienpreise auswirken könnte. Für den weiteren Verlauf des Jahres 2024 wird von Experten ein leichter Rückgang der Immobilienpreise in Deutschland um etwa 1,7 Prozent erwartet, was auf eine Verlangsamung des bisherigen Preisverfalls hinweist. Fachleute deuten dies als vorübergehende Abschwächung der Preise, die durch Unsicherheiten wie den Ukraine-Krieg und Inflationssorgen verursacht wird. Eine Verbesserung der Lage könnte jedoch zu einem erneuten Anstieg der Immobilienpreise führen.

Für das Jahr 2025 prognostizieren Experten einen Anstieg der Immobilienpreise um 3,0 Prozent, was auf eine optimistischere Einschätzung der zukünftigen Marktentwicklung hindeutet.