Geht der Preisverfall weiter?

Im Durchschnitt werden die Immobilienpreise im Jahr 2024 seitwärts tendieren. Allerdings wird es je nach Lage und Energieeffizienz der Immobilien zu unterschiedlichen Entwicklungen kommen. In den großen Metropolregionen bleiben die Immobilienpreise stabil oder zeigen nur einen leichten Rückgang. Im Umland fallen die Immobilienpreise leicht im einstelligen Prozentbereich. Im Gegensatz dazu werden die Immobilienpreise in ländlichen und strukturschwachen Regionen im ersten Halbjahr 2024 deutlich sinken. Preisrückgänge von etwa 10 bis 15% sind möglich. Auch Bestandsimmobilien mit erheblichem Sanierungsbedarf oder einer schlechten Energiebilanz werden günstiger werden. Insbesondere Immobilien der Energieeffizienzklassen G und H werden im ersten Halbjahr 2024 an Wert verlieren.

Interessenten haben nun mehr Spielraum, den Kaufpreis aggressiver nach unten zu verhandeln. Ein weiterer Vorteil ist, dass derzeit mehr Immobilien auf dem Markt verfügbar sind als noch vor 2 oder 3 Jahren. Zusammengefasst bedeutet dies: „Wenn die richtige Immobilie gefunden und finanzierbar ist, spricht nichts gegen einen Immobilienkauf“, erklärt Michael Neumann von Dr. Klein.

Fazit: Im ersten Halbjahr 2024 wird es keinen flächendeckenden Preisverfall bei den Immobilienpreisen geben. Die Entwicklung der Immobilienpreise hängt vor allem von der Lage und dem Zustand der Immobilie ab.

„Wenn die richtige Immobilie gefunden und finanzierbar ist, spricht nichts gegen einen Immobilienkauf“

Wie haben sich die Immobilienpreise in Deutschland entwickelt?

Der Rückgang der Immobilienpreise setzte sich im Jahr 2023 leicht fort, wie der Hauspreis-Index EPX von Europace zeigt:

• Die Preise für Neubauhäuser stiegen von November bis Dezember um 0,03 %.
• Bei Bestandsimmobilien (Häuser) fiel der Index von 191,79 im November auf 190,50 Indexpunkte im Dezember.
• Die Preise für Eigentumswohnungen sanken leicht und gingen im Untersuchungszeitraum um 0,67 % zurück.
• Der Rückgang spiegelte sich auch im Gesamtindex des EPX wider, der von Oktober auf November von 209,73 Indexpunkten auf 208,91 Punkte fiel.

„Mit Baufinanzierungszinsen deutlich unter 4 % wird auch die Investitionsbereitschaft wieder steigen. Außerdem wird eine zukünftige Erholung der Zinsmärkte voraussichtlich zu einem Ende der Preisrückgänge führen, und ab dem ersten Halbjahr 2024 können wir mit einem Anstieg der Immobilienpreise rechnen” äußerte Stefan Münter, der Mitgeschäftsführer und Vorstandsmitglied von Europace.

In sämtlichen Metropolregionen verzeichnen die Preise im Vergleich zum Vorjahresquartal einen Abwärtstrend oder bleiben stabil. Somit sind die Immobilienpreise flächendeckend, einschließlich in den Metropolregionen, rückläufig. Besonders deutlich ist der Rückgang der Immobilienpreise bei Bestandsimmobilien zu erkennen.

In sämtlichen Metropolregionen verzeichnen die Preise im Vergleich zum Vorjahresquartal einen Abwärtstrend oder bleiben stabil. Somit sind die Immobilienpreise flächendeckend, einschließlich in den Metropolregionen, rückläufig. Besonders deutlich ist der Rückgang der Immobilienpreise bei Bestandsimmobilien zu erkennen.

Wie hoch sind derzeit die Immobilienpreise in deutschen Metropolregionen?

Gemäß Europace (Q3/2023), einer Plattform für Finanzierungsprodukte, beträgt der durchschnittliche Preis für eine Eigentumswohnung in deutschen Metropolregionen 3.954 €/m². Die günstigsten Immobilien finden sich dabei in Dortmund, wo eine Wohnung durchschnittlich 2.174 €/m² kostet. In München hingegen belaufen sich die Kosten auf 7.119 €/m². Für eine Wohnung mit einer durchschnittlichen Größe von 90 m² bedeutet das, dass du in Dortmund rund 195.660 € zahlen müsstest, während es in München etwa 640.710 € wären.

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern liegt der durchschnittliche Preis bei 3.571 €/m². Auch in diesem Segment verzeichnen München die höchsten Kaufpreise, wo Häuser 6.027 €/m² kosten. Demnach sind die Preise in der bayerischen Hauptstadt mehr als doppelt so hoch wie in Hannover, wo mit 2.601 €/m² die Kosten für ein Haus am geringsten sind. Für ein Haus mit einer durchschnittlichen Wohnfläche von 150 m² in München müsstest du demnach 904.050 € zahlen. In Hannover belaufen sich die Immobilienpreise für ein Haus mit derselben Grundfläche auf 390.150 €.

Obwohl die Immobilienpreise pro Quadratmeter bei Häusern günstiger sind als bei Wohnungen, sind die Gesamtkosten für Häuser aufgrund ihrer größeren Grundfläche im Vergleich zu Eigentumswohnungen dennoch höher.

Wie entwickeln sich die Immobilienpreise in den Metropolregionen?

In München verzeichneten Eigentumswohnungen im 3. Quartal 2023 den stärksten Rückgang der Immobilienpreise mit -15,25 % im Vergleich zum Vorjahresquartal, gefolgt von Hannover (-14,02 %) und Stuttgart (-13,78 %).

Bei Ein- und Zweifamilienhäusern verzeichnete München mit -10,84 % den höchsten Rückgang der Immobilienpreise im Vergleich zum Vorjahresquartal. Hamburg (-9,77 %) und Düsseldorf (-8,55 %) folgten knapp dahinter. Die geringsten Preissenkungen bei Ein- und Zweifamilienhäusern wurden in Dresden verzeichnet (-3,22 %).
Im Durchschnitt ist der Preis für Wohnungen im Vergleich zum Vorjahresquartal um -10,9 % gesunken, während bei Häusern hingegen ein Rückgang von -7,8 % zu verzeichnen war.

Wie sehen die aktuellen Zinssätze für Baufinanzierungen aus?

Während sich die Immobilienpreise nur langsam erhöhen oder teilweise sogar zurückgehen, haben die aktuellen Bauzinsen seit 2022 wieder an Dynamik gewonnen − momentan bewegen sie sich jedoch eher seitwärts. Ein Beispiel dafür ist ein Darlehen in Höhe von 350.000 € mit einer 10-jährigen Sollzinsbindung und einer anfänglichen Tilgung von 2 %, zu einem effektiven Jahreszins von 3,28 % (Repräsentatives Beispiel, Stand: 13.02.2024).
Verglichen mit dem Niveau vor 15 oder 20 Jahren sind die Zinssätze für Baufinanzierungen immer noch relativ niedrig. Für ein 10-jähriges Hypothekendarlehen wird beispielsweise erwartet, dass sich das Zinsniveau in der ersten Jahreshälfte bei etwa 3,5 % stabilisiert.

Prognose: Wie entwickeln sich die Immobilienpreise langfristig?

Gemäß dem Wohnatlas 2022 der Postbank wird erwartet, dass Immobilien bis zum Jahr 2035 generell an Wert gewinnen werden. Insbesondere in Süddeutschland, im Raum Hamburg und Berlin sowie im Weser-Ems-Gebiet ist mit steigenden Immobilienpreisen zu rechnen.
Das Wachstum der Immobilienpreise betrifft jedoch nicht alle Regionen gleichermaßen. Nach Angaben der Postbank ist im westlichen Mitteldeutschland der Höhepunkt der Immobilienpreise erreicht. Dort werden sich die Immobilienpreise auf dem aktuellen Niveau stabilisieren. In Ostdeutschland hingegen erwartet die Bank sinkende Immobilienpreise bis zum Jahr 2035. Ausnahmen bilden lediglich beliebte Städte wie Berlin, Potsdam, Leipzig, Jena und Weimar.

Warum werden die Immobilienpreise in Deutschland langfristig steigen?

Die Nachfrage nach Immobilien in Deutschland übersteigt weiterhin das Angebot, was langfristig zu steigenden Immobilienpreisen führen wird. Es gibt vier Hauptgründe, warum die Immobilienpreise trotz der aktuellen hohen Bauzinsen nicht stark fallen werden:

• Der Wunsch nach Eigenheim: Viele Deutsche streben weiterhin den Besitz einer eigenen Immobilie an. Laut einer aktuellen Umfrage möchten 92 % der 18-29-Jährigen irgendwann Wohneigentum besitzen.
• Langsames Bautempo: Obwohl in Deutschland gebaut wird, geschieht dies oft zu langsam. Die Produktion neuer Wohnungen und Häuser reicht nicht aus, um den Bedarf zu decken.
• Knappheit bei Ressourcen und Fachkräften: Während der Pandemie sind wichtige Baustoffe teurer geworden oder schwerer zu beschaffen, und es herrscht ein Mangel an Fachkräften auf deutschen Baustellen, was das Bautempo zusätzlich verlangsamt.
• Erhöhte Nachfrage durch Arbeitsmigration: Nach dem Ende der Pandemie wird voraussichtlich eine erhöhte Zuwanderung von ausländischen Arbeitskräften nach Deutschland stattfinden, was die Nachfrage nach Immobilien weiter steigern wird.

Aufgrund dieser Gründe bleibt die Nachfrage nach Wohneigentum weiterhin hoch. Obwohl es aufgrund steigender Zinsen zu einem Rückgang der Immobilienpreise kommen könnte, insbesondere in gefragten Gegenden wie Metropolregionen, wird es keinen drastischen Preisverfall geben.

Sollte ich 2024 eine Immobilie kaufen?

Es ist derzeit unwahrscheinlich, dass die Immobilienpreise, insbesondere in beliebten Lagen, drastisch zurückgehen werden. Gleichzeitig wird erwartet, dass sich die Bauzinsen in den kommenden Monaten seitwärts bewegen. Wenn du flexibel bist und Home-Office eine Option ist, könnte der Kauf einer Immobilie im ländlichen Raum eine Überlegung wert sein. Dort sind Grundstücke vergleichsweise günstig und es könnte Raum für Preisnachlässe geben. Generell gilt: Wer über das nötige Budget verfügt und die Baufinanzierung solide ist, kann bedenkenlos eine Immobilie im Jahr 2024 erwerben.

Günstige Zinsen sichern, vorausschauend planen

Obwohl es keine Eile gibt und unüberlegte Käufe vermieden werden sollten, solltest du dennoch nicht zu lange warten. Wenn du konkrete Pläne hast, ein Haus zu kaufen oder zu bauen, wirst du in absehbarer Zukunft keine günstigere Baufinanzierung erhalten als jetzt, da die Zinsen voraussichtlich steigen werden. Wenn der Immobilientraum noch nicht konkret ist, können mit einem Bausparvertrag Eigenkapital angespart und die aktuellen Zinsen für ein späteres Bauspardarlehen gesichert werden. Gleiches gilt, wenn bald eine Anschlussfinanzierung benötigt wird und diese möglichst günstig sein soll. Mit einem Forward-Darlehen kannst du dir beispielsweise den aktuellen Zinssatz für die Zukunft sichern, auch wenn die Anschlussfinanzierung erst in einigen Jahren ansteht.